Консервативный - neva2012 - (Fx-Trend, Panteon Finance)

Миктор, в чем заблуждение? у меня квартира на побережье черного моря тоже принесла порядка 30% годовых (покупка на этапе котлована)

За такую недвижимость платят:
1. При покупке
2. Раз в год незначительную(относительно) сумму
Пример из жизни:
Покупаешь 2 бокса(объединённых в один, и с поднятой крышей до 4-5м) в гаражном кооперативе. Платишь за это 500-1500 тыс(ср 1000 тыс) предыдущему владельцу. Бывает что там уже сидят арендаторы. Из документов на руках у тебя бумажка от директора кооператива. Земля в бессрочной аренде у города. Теоретически могут попросить уйти в любой момент(не из кооператива, а весь кооператив), например в случае строительства дома(обычно это не быстрый процесс, это за 3 года известно). Поэтому кооперативы часто стоят там где нельзя строить(около ЖД, ЛЭП, Промзона). Далее сдаёшь, за 30 тыс в месяц. Это может занять до 2х месяцев(если хочешь быстро то за 25 тыс).
Платишь кооперативу 40 тыс в год.
Итого:
Потрачено 1000тыс + 40 тыс =1040 тыс
Годовой доход 30 тыс * 12 мес = 360 тыс
ПОЛУЧЕНО 35% годовых.
Ликвидность такой недвижки не плохая. Продать можно за то, за что взял и даже выше.


Поиск банальный АВИТО. Такую недвижку продают с рук их владельцы. Рыночную цену начинаешь понимать после первых 30 просмотренных(с калькулятором) объяв, как впрочем и везде. Смотришь продажу и сразу же аренду там же аналогичного объекта и считаешь %(банально).

добавлено через 18 минут
Допускаю в качестве исключения и частного случая может быть всё что угодно. Но использовать как схему которую можно повторять из раза в раз и иметь 30-40% нельзя. И мне кажется что на побережье чёрного моря порог входа достаточно высокий. Но с таким процентом с нидвижки инвесторы не перегонки бы туда бежали.
Видимо вы удачно проанализировали ситуацию(в конкретном регионе) или просто повезло. Но вот так просто пойти и купить недвижимость и получить даже 30% -непросто. Даже при серьёзном анализе. Можно попасть как говориться "в струю", но на длинной дистанции процент таким высоким не будет.

Рассуждения на уровне третьего класса, или даже детского сада, очень однобокий взгляд и скорее всего с массой оговорок. Как писал ранее, инвестиции в недвижимость это тоже целое направление в котором необходимо разбираться и причём довольно хорошо. Цена покупки может отличатся если ты (а) Платишь наличными (б) Платишь сразу 100% (в) знакомые риэлторы, или в компании застройщике.
Я не писал что абсолютно любая недвижимость приносит указанную мной прибыль, я написал как получается у меня. По секрету скажу, табачный киоск рядом с метро (Москва) сама по себе металлическая конструкция стоит тысяч 100 вырядили больше (это для примера) плюс ты городу заплати за аренду земли под этим киоском, это ещё тысячи 2-3 в год (тоже точно не знаю, но под ракушку (гараж) я у города арендовал землю (в центре) примерно по этой цене (цена фиксированная и прописана законодательно)). Итого 250 рублей в месяц за аренду земли и электричества ещё на 400 рублей в месяц, все расходы, такой ларёк приносит прибыли примерно 350-500к в месяц. Можно в субаренду сдавать за 100-120 в месяц, это если самому заморачиваться неохота. И это всё реальность, а не фантазии. Руководствуясь вашим рассуждением, о каких 10-18% годовых тут идёт речь? почему при возможности подобного бизнеса банки до сих пор выдают кредиты под 15-20% годовых, а не под 1500-2000%? бизнес же за неделю отбивается, поправьте если я не прав.

Интересные цифры, я слышал от владельцев гаражей за 300-400к, что их можно максимум за 3к сдавать в аренду, откуда цена 30+ тысяч при цене гаража даже 1.5 ляма?

добавлено через 19 минут
ну прям сказка

как есть, правда ларьки все поделены

Салют мальчик. Ты забыл или не знал что:
1.Землю в центре тебе никто не даст оформить в аренду. Это чистая теория. Можно лишь выкупить у кого-нибудь право аренды- это реально. Оформление аренды у города с нуля сложнейший процесс требующий много времени и денег.
2. Я всегда рассматриваю варианты покупки за нал. Только так можно определить максимально возможный доход.
3. Рассуждение про то сколько приносит киоск это не про инвестиции - это про бизнес. Мы рассматриваем на форуме именно ИНВЕСТИЦИИ.
4. Мне так же кажется ваш план про вложил 250р и имей 120р в месяц очень привлекательным. Мы тут сидим на форуме рассуждаем про 10-70% годовых, а вы нам тут вариант какой "знатный" подсказываете. Милион милионов сиксилионов процентов выгды
5. Ну про бизнес за неделю отбивается... Ничё не добавишь. Святая простота Бизнес на то и бизнес что выживают 3% его начавших. На то есть отдельные направления: бизнес ангелы и венчуры.

P.S. Из вашей пламенной речи я не понял почему же "Рассуждения на уровне третьего класса, или даже детского сада, очень однобокий взгляд и скорее всего с массой оговорок"
Где однобокость, где оговорки? "Скорее всего..." Мы тут любим цифры и факты.

добавлено через 13 минут
Это про гаражи под стоянку авто. Более того за некоторые паркинги, купленые за 500-1000 тыс, нужно в месяц платить 3-5 тыс, а сдать их реально за те же 3-5тыс. То есть за свои деньги покупаешь только гемор. Например такая ситуация наблюдается в квартале "Северная Долина"(Санкт-Петербург).
Я же дал реальный расчёт по боксу "под коммерцию". Сильно сомневающихся попрошу проверить данную мной инфу на АВИТО. В поиске забейте гараж>30м. Проверьте и продажу и аренду. Все цифры действительны для Петербурга. В других городах и регионах может быть и по другому.
P.S. И зачем "я слышал..". Можно просто взять и за 15 мин посмотреть и посчитать.

и всё таки видимо детского сада рассуждения, вам теперь чего не скажи вы всё равно спорить будите доказывая что зелёное это красное. или судя по вашему посту что зелёное это круглое
даже не вижу смысла комментировать приведённые вами пункты, ответы очевидны. ну и как любителю цифр и фактов скажу что раз уж вы акцентировали внимание на моей фразе "скорее всего" прочитав ваш ответ могу с уверенностью сказать что не скорее всего, а у вас именно однобокий взгляд с кучей оговорок (детсадовца)

Опять ему ответы очевидны, ни одного факта и опять детсадовец)))). Смысла продолжать действительно нет. С вашей стороны лишь общие фразы, по смыслу соответствующие знаменитому "сам *****" да демагогия. Ни один тезис ни опровергнут. Где аргументы? Всё туманно. "..Круглое.." "..зелёное.." что к чему? Это ни дискуссия(с вами конкретно). Видимо вы гуманитарий)).
Надо возвращаться к Паммам.

Хорошо отвечу по пунктам:
1.Землю в центре тебе никто не даст оформить в аренду. Это чистая теория. Можно лишь выкупить у кого-нибудь право аренды- это реально. Оформление аренды у города с нуля сложнейший процесс требующий много времени и денег.
назвать на основании чего мне землю никто не даст можете? может закон есть такой? А те у кого выкупать аренду на эту землю она откуда взялась, если её взять в аренду невозможно? Исходите из того что у меня дядя-папа префект ЦАО где я как раз хочу арендовать эту землю. Каковы на ваш взгляд шансы, что я эту землю в аренду всё таки получу
2. Я всегда рассматриваю варианты покупки за нал. Только так можно определить максимально возможный доход.
[COLOR="rgb(139, 0, 0)"]молодец!!!! а ещё можно за безнал рассматривать в рассрочку в ипотеку, при покупке нескольких объектов (с машиноместом), в придачу с ремонтом мебелью и прочим[/COLOR]
3. Рассуждение про то сколько приносит киоск это не про инвестиции - это про бизнес. Мы рассматриваем на форуме именно ИНВЕСТИЦИИ.
[COLOR="rgb(139, 0, 0)"]представьте что речь об инвестиции в киоск, я как вараант рассмотрел возможность сдачи его в аренду, это уже как раз инвестиция, а не бизнес, но если смотреть однобоко, то почему то видится что речь только про бизнес[/COLOR]
4. Мне так же кажется ваш план про вложил 250р и имей 120р в месяц очень привлекательным. Мы тут сидим на форуме рассуждаем про 10-70% годовых, а вы нам тут вариант какой "знатный" подсказываете. Милион милионов сиксилионов процентов выгды
[COLOR="rgb(139, 0, 0)"]диверсификация, уле, одним ларьком сыт не будеш 100 тысяч в ларёк 800 к гараж 20к в памм и жизнь удалась[/COLOR]
5. Ну про бизнес за неделю отбивается... Ничё не добавишь. Святая простота Бизнес на то и бизнес что выживают 3% его начавших. На то есть отдельные направления: бизнес ангелы и венчуры.
[COLOR="rgb(139, 0, 0)"]а мне и процента достаточно или даже сотой доли, если мой бизнес в порядке будет (вспомни папу префекта)
вообще в этой фразе явно прослеживается желание чем то блеснуть, но чем больше я читаю что вы написали тем тусклее становится блеск, к чему вы это вообще написали?[/COLOR]

А вот вам факт, я на недвижимости делаю 35-40% в год от суммы инвестиций, если расчёт нужен то возьмите любую сумму и это будет суммы инвестиций прибавьте 35%-40% от неё и это будет итоговая полученная мною сумма, какие вам аргументы то нужны
к чему вы про гуманитария я по правде говоря не сильно понял, но про то, что вы детский сад я мнения не изменил.
А так и правда возвращаемся к ПАММам.

Это частный случай. Если... дедушкой.

ключевое слово МАКСИМАЛЬНЫЙ

Да это про инвестиции. Купить абстрактный ларёк при папе префекте ЦАО и сдать его. Готовый инвест план.

ничё не понял

крик души? Написал так как речь шла о стартапе с киоском
Если у тебя так получается значит ты либо Баффет либо врунишка. Выбери сам.
Хватит уже. Не кипятись. Может ты стихи виртуозно пишешь или на стиральной машинке вышивать умеешь)))
Давай реально о ПАММах а то за..али тему в конец. Но я думаю всем было весело. Всем спасибо.

Долго смотрел за "дискуссией" sweron и Miktor, было интересно, но:
- неконструктивно
- я знаю, чем обычно заканчиваются такие споры (закончились они взаимными оскорблениями)

Давайте больше позитива и конструктивизма - этого так не хватает в нашей жизни

Чего-то опять неделька для агрессоров не айс.

Странный дисбаланс наблюдается - управляющие торгуют волнообразно: отторговавшие успешно какое-то время начинают минусовать.
И наоборот, кого вывел из состава из за длительных просадок, вдруг исправляются.
Пример: Lion, Trader, Master, BPM. И входить пока волнительно, дождемся просадки.

такая же ерунда......еще плюсом 242 счет(

Согласен. Причём так сладко идут. Пантеоновцы переродились.
В ВРМ я не выдержал и зашёл после прошлой просадки. Доволен.
В Мастера я зашёл перед двумя просадками получил -22% и матерясь убежал от него.Теперь кусаю локти уже которую неделю))).
Trader есть в портфеле, но я сним все 3 прошлые просадки схавал и его доля 2%.((Жду минусовую неделю для доливки. Обратите внимание на то, что он в последнее время часто весь профит делает в понедельник. Ранее было не так. Возможно удачная полоса связана с корректировкой стратегии управа. В понедельник и пятницу как известно рынок активнее. Возможно управ лучше понимает именно активный рынок.
В Лиона не пробовал. Слишком круто он проседал. Но руки чешутся, когда последние цифарки смотришь. Он вообще идёт то очень хорошо, то очень плохо, то опять очень хорошо. Радикал))). Просадки могут идти сериями. Опасно. Можно очень не угадать со входом.
А в Perseus я вошёл одновременно с вами. Долго не решался. С ним та же история. Шёл хорошо, как зашёл спад.((( Надеюсь локальный.

добавлено через 7 минут
Есть ещё доходный Valex. Он вообще оптом проседает. Инвесторы только пересилят страх. И на лови -30% в лучшем случае

добавлено через 25 минут
Perseus продолжает исполнять((

Сергей, недавно был на вебинаре по инвестиции в недвижимость, там как раз наглядно сравнили сдачу в аренду и покупку недвижимости с целью продажи. Наглядность заключалась в том, что все участники вебинара, кто сдаёт квартиры в аренду отписали в чат, сколько стоит их квартира и почём сдают(отписалось много людей). В итоге посчитали средний ROI. Вышло 6-7% в среднем, очень редко выше. Потом ведущий назвал один из следующих более выгодных способов, от 15% ROI(самый минимум), как раз-таки купля квартиры на стадии фундамента и последующая продажа после достройки дома. Рассказал о нюансах, о том, что выгоднее всего брать квартиру в ипотеку, даже если есть вся сумма на руках, ROI выше, за счёт того, что можно продавать ипотечную недвижимость третьему лицу, в итоге в сделке будет участвовать банк, продавец и покупатель. Банк забирает своё, вы своё. Правда надо учитывать много факторов, ипотечные условия, сколько комнат(квадратные метры однушек стоят дороже), надёжность застройщика и тд.

Это все, конечно, хорошо, но эти все рои - они действуют тогда, когда опрерируешь, допустим, десятью квартирами, тогда действительно можно бегать, покупать, продавать и пр.
Если речь идет об одной покупке, тут упоминались студии в Питере за полтора миллиона. Ну вот смотрите, оно-то ясно, что сейчас купить, а через два года можно будет за 2,5 млн. продать - итого, миллион на пустом месте.
Но смотрите: сейчас в Питере студий строится мама не горюй. Вполне возможно, что через два-три года будет если не избыток, то, по крайней мере, такое огромное количество сданного жилья (студий), что это однозначно пошатнет спрос, собственно, и востребованность. Заметьте, я речь веду не об удовлетворении спроса на жилье, а именно о студиях.
И может так получиться, что эта самая студия сданная будет стоять не 2,5 млн., а до 2 млн., то есть, сгенерит столько же, сколько банк. Или же эту самую студию можно будет сдать не за 15 к, а за 10 к.
Я просто рынко питерских студий неплохо знаю, поэтому и пишу.
Конечно, если если есть под два миллиона, то вполне можно в Шушарах чего-нибудь покупать с прицелом на то, что метро дороют и пр., но есть выше описанные нюансы.

Вы правы, однако в случае резкого обесценивания, девальвации и прочего, квартира будет в разы более надежным вложением,т.к. не потеряет в стоимости.
Поправьте,если ошибаюсь.

В случае девальвации квартиры дешевеет.
В этом случае дорожать будет золото или иностранная валюта

Я не имею в виду обесценивание или девальвацию, я имею в виду лишь то, что сейчас очень востребованным объектом является квартира-студия. Большинство таких квартир покупаются для сдачи в аренду. Соответственно, через два-три года на рынке будет в несколько раз больше студий, чем сейчас, что должно уменьшить их востребованность.
Это никак не касется 1-, 2-, 3-комнатных квартир и прочей недвижимости.