Общий бизнес на строительстве

ладно согласен если это только супер эконом вариант какой то. к которому прибегают от безвыходности, то может быть

Покупайте квартиры в домах которые есть только на плане и только началось рыть катлаван или уже начало строительства нулевого цикла, если повезёт и дом стадут то заработаете, а строить самому не благодарное это дело, тому дай, это дай, это дай что приняли и т.д и т.д
Я работал почти 2 года на строке машинистом башенного крана (весёлые были времена) , мужики с зп хорошей складывались своими накоплениями и покупали 2 - 3 квартиры и потом продовали их.
Вот и заработок, а своим там скидывали в цене нормально.

согласен что строить самому довольно сложно так как много подводных камней и без опыта не стоит даже пробовать. но если не гонитесь за результатом и прибыль не важна то можно так сказать руку набить

Не дешевое удовольствие, руку то набить если без результата и прибыли но с вложениями

Вы все время уходите в тему постройки многоквартирных домов - это просто анриал. Разговор-то начался о другом - постройка коттеджей, максимум это 3-4 квартирный дом. Здесь совсем другие масштабы проекта и разрешиловка другая. Опять же знакомый строитель сейчас построил 4-х квартирный дом, я там особо не вникал, но каких-то проблем со сдачей у него не было, причем квартиры у него были проданы на этапе 50% готовности.
Когда начинаешь бизнес, 99% советчиков говорят - да ну, это фигня; да не, это нереально; у тебя ничего не получится потому что... и приводят тысячи причин.
А потом просто берешь, делаешь и все получается.

никто ни куда не уходит) скажу так, если есть 3-8 млн надо вкладываться в новостройку на этапе строительства, если денег 8-15 то можно в постройку загородного дома, ну а если денег через край то стройте хотя бы таунхаусы - вышесказанное относиться к инвестициям в МО и является самым оптимальным способом получения прибыли на вложенный капитал.
я занимаюсь строительством довольно давно и пишу здесь не с точки зрения теории, а с точки зрения практики. Конечно вы можете строить малоквартирные дома, но там не все так просто и прибыль может оказаться намного меньше ожидаемой...

добавлено через 2 минуты
не дешевое это точно, я бы даже сказал очень не дешевым может оказаться, если подходить к строительству не имея никакого опыта

ну хорошо, почти убедили. тогда что скажете о постройке турбазы?

ну что тут сказать, построить то не проблема

а если серьезно, то тут нужен бизнес план чтоб все просчитано было до мелочей, т.к. сама стройка тут только пол дела, а вот весь маркетинг проекта куда важнее самой стройки

вот тут - да,100% согласен. Лучшие наши базы отдыха зарабатывают как раз после удачно проведенного маркетинга, используя сформировавшийся имидж.

я вот в том году ездил в деревню и по пути встретил стройку зоны отдыха вроде, строят москвичи, пруд копали
домишки строили, короче не для простых граждан по видимому, если уж москвичи как то добрались сюды, то думаю если с правильной головой можно и заработать

Да конечно! У нас та же самая ситуация - и москвичи стоят, и питерские, и лукойловцы и северяне. Природа-то - изумительная! А земли еще полно, просто если строить - то по-человечески, с хорошими инвестициями, тогда есть резон этим заниматься.
Поэтому наши местные этим и не занимаются, земли понабрали, а теперь продают.

Все это оформляется элементарно, как уже здесь сказали жилищно-строительный кооператив, это добровольное объединение граждан для строительства недвижимости, после постройки оно преобразуется в ТСЖ для совместного управления. Это будет юридическое лицо, высшим органом будет являться общее собрание пайщиков, которые будут принимать все важные решения голосованием, руководить всем этим будет избранное из пайщиков правление во главе с председателем, который подписывает все документы от лица кооператива, так же создается ревизионная комиссия, которая отслеживает все денежные перемещения и отсчитывается на общем собрании.
Если все организовать грамотно, то все будет исключительно честно и прозрачно, это все регулируется законом. Просто сейчас огромная куча мошенников, которые прикрываясь кооперативами, создают пирамиды, а люди от незнания законов лезут в них и не могут потом ничего сделать и доказать.

добавлено через 2 часа 14 минут
Сам сейчас планирую создать потребительский кооператив(чтоб все было честно и прозрачно), для людей, по этому вплотную этим вопросом интересуюсь.
Идея очень хороша, только нужна реально инициативная группа, которая соображает в строительстве или хотябы имеет связи и будет лбом прошибать все препятствия, которая и будет избрана в правление.
Но нужно осознавать, что и прибыль в подобном проекте будет делиться на всех пайщиков согласно их взносам. Т.е. если наберется 1000 человек с форума, которые реально будут готовы вложить по 15 000р, и допустим этот проект уложится в 15 лямов в чем я сомневаюсь, и прибыль допустим в месяц будет 200 000 рублей(с 4-5 коттеджей в небольшой базе отдыха на берегу реки), то эта сумма будет делиться на 1000 человек. В итоге на каждого придется 200 рублей в месяц и ваши 15 000 вернутся к вам через 6,5 лет.
А вообще основные затраты будут именно на покупку участка и подведение коммуникаций, это самое затратное, а не само строительство.
Если кто-то дойдет до реализации, обращайтесь, проконсультирую по организации, т.к. гражданский кодекс уже проштудировал основательно по этому вопросу, да и в принципе готов поучаствовать.

Не так страшен черт))) Пошел а Avito, вот уровень наших цен:
"Земельный участок в собственности,на берегу ерика с затоном для разведения рыб,раков,птицы и другой живности в живописном месте Волгоахтубинской поймы. Рядом с участком электричество, газ. По необходимости поможем с изменением назначения.Вариант обмена на авто,разумный торг." (15 га, 850 000 рублей)

Во-первых 15 ГА маловато для подобного проекта, нужно как минимум в 2 раза больше. Во-вторых, когда пишут коммуникации рядом, значит их нет и вам придется по полной проплачивать и оформлять их подведение на участок. В итоге нужно озвученную сумму умножить где-то на 4 + потратить кучу нервов и главное ВРЕМЕНИ.

Это я не к тому что все это пустая затея и не стоит ничего делать, а к тому что нужно реальней смотреть на вещи и понимать что будет куча сопутствующих мелких расходов.

ну возможно, я в детали не вникал, поэтому не могу ничего сказать.

Вот нашел интересную статью в тему:
Советский опыт

Система кооперативов не нова: ее использовали еще в 1920-х годах, однако в 1937-м сей механизм ликвидировали как проявление частной собственности. В 1958 году советское правительство вновь разрешило создавать жилищно-строительные кооперативы. Членам ЖСК государство предоставляло ссуду до 70% на 20 лет. В середине 80-х кооперативное строительство приняло массовый характер: тогда по этой схеме возводили до 8% всех объемов нового жилья в СССР.

Сейчас кооперативный механизм вновь набирает обороты. Главным образом, его используют застройщики, которые не имеют возможности (или не хотят) работать по 214-ФЗ «Об участии в строительстве многоквартирных домов…». Впрочем, схема ЖСК полностью соответствует законодательству, и в частности – тому же 214-ФЗ.

Система строительства дома с помощью ЖСК активно применяется и в тех случаях, если застройщик не в состоянии выполнить свои обязательства перед дольщиками. Тогда граждане объединяются в кооператив, которому передаются все права на завершение недостроя.

Суть механизма ЖСК описана в пятом разделе Жилищного кодекса РФ: кооператив является добровольным объединением граждан, которое имеет право строить, реконструировать и содержать многоквартирный дом. Другими словами, нынешнее законодательство дает полное право гражданам объединиться в кооператив, зарегистрировать его, получить в аренду (либо купить) земельный участок, нанять подрядчика и построить многоквартирный дом.

По закону ЖСК могут создать как минимум пять граждан. При этом количество членов кооператива не должно превышать числа квартир в строящемся кооперативом доме. Жилищный кодекс РФ описывает практически все нюансы работы кооперативов: требования к их организации, регистрации, управлению, приему новых членов и ликвидации.

Строим сами

Как поясняет юрист «Северо-Западного Юридического Центра» Валентина Пацкевич, для создания кооператива его потенциальные участники должны организовать собрание, на котором утвердить устав. «Этот документ должен содержать сведения, указанные в статьях 52 и 116 Гражданского кодекса РФ, статье 113 Жилищного кодекса. Решение о создании ЖСК считается принятым, если за него проголосовали все лица, желающие вступить в кооператив», – добавляет она. После этого кооператив регистрируется в качестве юридического лица.

Следующий шаг – оформление правоустанавливающих документов на землю под строительство дома. Необходимо получить градостроительный план участка, подготовить проектную документацию и другие документы, перечисленные в п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. После чего их необходимо представить в органы, выдающие разрешение на строительство. Этот документ подтверждает, что проектная документация соответствует требованиям градостроительного плана участка и позволяет на законных основаниях начать строительство многоквартирного дома.

«Самостоятельно сделать проект планировки территории и сформировать градплан участка вряд ли получится – для этого лучше нанять специализированную компанию. На согласование документов обычно уходит от шести месяцев до двух лет. Следующий этап – проектирование самого дома, получение согласований и прохождение экспертизы. Эти процедуры также лучше поручить сторонней организации. Сроки их проведения варьируются от четырех до 12 месяцев», – говорит заместитель генерального директора АРИН Владимир Спарак.

Когда все разрешения получены, можно приступать к строительству. Кооператив может самостоятельно выполнять функцию заказчика, контролировать качество работ, проводить тендеры, нанимать подрядчиков для проведения работ.

Для людей, которые не имеют профильного образования, это сложно. Как считает Владимир Спарак, проще привлечь к работам fee-девелопера (организацию, которая создает девелоперский проект под заказ, без собственных финансовых вложений).

Самим подрядчикам по большому счету все равно с кем иметь дело: с застройщиком или образованным гражданами ЖСК. По словам директора по маркетингу и продажам компании KVS Натальи Агрэ, главное чтобы все документы на объект соответствовали закону, а у заказчика были деньги.

По окончании строительства ЖСК собирает необходимые документы (список приведен в п. 3 ст. 55 Гражданского кодекса РФ) и вновь обращается в орган исполнительной власти, выдавший разрешение на строительство – теперь уже за разрешением на ввод дома в эксплуатацию.

Этот документ является основанием для постановки на государственный учет построенного здания. Как только ЖСК получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию, у членов кооператива, полностью уплативших паевые взносы, возникает возможность оформить право собственности на квартиры.

Стоит ли?

Попробуем разобраться, какие преимущества и недостатки есть у этой схемы. На первый взгляд, все относительно просто: желающие улучшить свои жилищные условия могут объединиться в кооператив, приобрести или арендовать участок, нанять генподрядчика, который построит дом, оформить право собственности и вселиться.

Формально «самостоятельное» строительство дома через механизм ЖСК позволяет сэкономить. Застройщик закладывает в цену продаваемой недвижимости свою прибыль, расходы на рекламу, содержание персонала и развитие. За все это в конечном итоге платит покупатель. При этом граждане практически не в состоянии контролировать расходование застройщиком их средств. И, разумеется, сам процесс строительства.

По словам директора департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрея Бойкова, себестоимость строительства жилья эконом-класса на сегодняшний день составляет порядка 30 тыс. руб. за кв. м. «Квадратный метр жилья бизнес-класса обходится примерно в 40 тыс. руб. – с учетом стоимости земли, подключения к инженерным сетям и строительно-монтажных работ», – рассказал он.

По данным отдела аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», средняя цена «квадрата» на первичном рынке составляет 80,2 тыс. руб. Значит, организация ЖСК может сэкономить до 50% средств на покупку жилья.

К тому же схема ЖСК обеспечивает прозрачность механизма привлечения денежных средств. А финансировать строительство можно поэтапно. Более того, ЖСК имеет законодательную возможность давать рассрочку не только на период строительства, но и после него.

Тем не менее один из главных недостатков этой схемы состоит в том, что ЖСК выступает заказчиком по подрядным работам. «Если в уже построенном объекте найдутся недостатки, устранять их будет не застройщик, а пайщики – за счет их же средств», – отмечает руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

По словам руководителя проекта «Бюллетень Строящейся Недвижимости» Ольги Романовой, случаи, когда люди самостоятельно создают ЖСК для возведения многоквартирного дома, практически не встречаются – по крайней мере, сами члены кооператива обычно не афишируют эту работу.

Дома по системе ЖСК часто строят предприятия, заинтересованные в жилье для своих работников. Таким образом возводили жилье для работников порта «Усть-Луга», собираются строить жилой комплекс для сотрудников ЛАЭС-2.

В Петербурге через механизм ЖСК жилье строит Большой Драматический театр имени Товстоногова – так называемый «Дом БДТ» появится на улице Лёни Голикова, 6. Впрочем, это скорее коммерческий проект – работникам театра передадут лишь 10% квартир.

Таким образом, создавать ЖСК есть смысл лишь работникам предприятий – при соответствующей поддержке их руководства. В этом случае можно действительно построить жилье и при этом значительно сэкономить на разнице между рыночной ценой и себестоимостью, которую обычно забирает застройщик.

Объединение в кооператив единомышленников, которые просто хотят возвести многоквартирный дом «с нуля» – вариант на сегодня скорее фантастический, нежели реальный. Тем не менее действующее законодательство не препятствует его воплощению в жизнь.

Сергей Бардин
Авторские статьи и новости по недвижимости от Realto.ru