Жить на деньги от аренды квартир

Всё в Ваших руках. Именно Вы выбираете, оставаться в категории простых работяг или сделать нечто более значительное

Купить можно всё....

Считаю долгосрочную сдачу квартиры более инвестиционнопривлекательным проектом. Об этом свидетельствует хотя бы тот факт, что на депо в банке влияет инфляция, в то время как квартира на эту же величину, наоборот, растет в цене и +еще арендные взносы.
Пример. Есть 1 500 000.
1. Кладем в банк под 10% на год. Итого 1,65млн через год. Учитывая инфляцию, допустим, 7%, стоимость денег составит 1,5345млн.
2. Покупаем квартиру 1ком. Сдаем за 10 т.р. +комм. Квартира за год подорожает минимум на 7% - 1,605млн и +83,7 тыс. (взята аренда за 9 месяцев за вычетом инфляции 7%). Итого 1,6887млн.
П.с. Москвичи, умножайте все на 3 или 4, будут ваши цифры.
П.п.с. думаю цифры без инфляции сами посчитаете.

На халявщиков могут и законы принять.
Ну а вообще кому повезло - тому повезло.
Что-то странно - даже если сдашь квартиру за 700 wmz в месяц - этого на гоа не хватит, к тому же надо каждый месяц собирать оплату.

Разве это проблема? Деньги же перечислять можно. Хотя конечно квартиру тоже время от времени нужно проверять, мало ли чего.

И еще какая, поверьте человеку который пару лет сдает квартиру.
Допусти кто-то на гоа тусит и получает деньги на счет, раз заемщик съехал, денег нет....как вернуться домой, где сигареты достать...
Или из квартиры устроили притон с 15 жильцами)))

Как вариант- родственники, друзья. Думаю можно и какое-то агентство нанять, правда тогда уже делиться придется.
Определенная сумма денег по-любому должна быть на руках. Вдруг оплату задержат, или какие-то непредвиденные расходы. В любом случае, нужна хоть какая-то финансовая подушка безопасности.

Кто и зачем? Все в этом только заинтересованы. Гос-во получает налоги от арендодателя, арендатор снимает квартиру т.к. не имеет возможности её купить, а арендодатель получает пассивный доход. К счастью, не в совке живем, когда за "нетрудовые доходы" санкции были.
А если 2000$? Этого уже на проживание практически в любой стране хватит. А ведь столько можно получать с одной трехкомнатной/двух однокомнатных квартир в столице.

Ну, ну, бабушка, дедушка. Никто не будет заниматься чужими проблемами. Что арендаторы залили соседей, шумят, развели притон.
Рекомендую свою квартиру сдать друзьям... Что арендаторы ноют мол денег не дали, в следующем месяце заплатим. Или съезжают оставив свинарник и разбомбелное - конечно родствненики или друзья или агенство побегут сдавать
Для теоретека - договор заключают только хозяева, агество посредник и вообще не причем и не отвечает ни-за что. Риэлтэром вы также думаю не работали в отличии от меня. Проще в месяц сдать до кучи квартир и получить месячную стоимость чем за какой-то процент возиться с одной аренды.


О повышение налога на недвижимость не слышали?

А если 2000$? Этого уже на проживание практически в любой стране хватит. А ведь столько можно получать с одной трехкомнатной/двух однокомнатных квартир в столице.[/QUOTE]

У вас нет квартиры в сдачу, что вы так расдухарились. Еще 10 квартир добавьте в счет.

Писал, писал, думаю что за аппонент по дискусси такой мягко говоря незрелый мысленно.
https://mmgp.ru/showthread.php?t=198647
Вначале слезьте с иждивения родителей, на работу устройтесь, купите себе квартиру и сдавайте ее. Тогда и приходите рассуждать про квартиру.

Мы поняли друг друга...
PS: Это сколько должно быть квартир в аренде ( не будем отходить от темы), чтобы спокойно не заморачиваться и на эти деньги постоянно куралесить по миру. Кто-то за Вас будет искать новых арендаторов, кто-то будет решать проблемы... В моём понимании, денег много не бывает, а с увеличением размера кошелька - пропорционально будет и расти потребности... Всегда есть ТО - на что денег не хватает.
Или вы предлагаете остановиться на достигнутом после того как квартиру сдали в аренду!?!?
Купил - сдал - получил деньги - свалил путешествовать и забыл про всё => оптимистично, особенно для наших дней...
Хотелось бы в такое верить...

Конечно, все не так просто и в этом деле есть свои заморочки, но все решаемо. Собрал с квартирантов аренду и свалил на пару недель на Мальдивы . Потом вернулся, опять собрал и уехал в Бразилию на месяц ... Ну это мечты, хотя нет ничего невозможного.

Я сам сдаю свою квартиру, правда приходится снимать другую в другом городе. И знаете у меня нет проблем со своими квартирантами, за год у них была одна маленькая просьба, в течении полугода решил, как выдалась свободная минутка . Да и у моего арендодателя со мной никаких проблем, если кран потек, я его и без хозяина починю, ему остается только за деньгами периодически забегать.

Занимаюсь уже некоторое количество лет разными темами, связанными с недвижимостью, в т.ч. и арендой.
Поэтому прочитав всю эту ветку, вижу, что очень мало адекватного понимания этой ниши у уважаемой публики.

Попробую немного разложить тему по полочкам. Хотя тема реально богатая и непростая. Поэтому получится тут не обо всем написать сразу.

1. Определим границы нашего обсуждения.

Скорее всего, речь идет об относительно небольших вложениях в недвижку. Максимум - 5-10 стоимостей квартиры.
Ибо, если денег есть больше, то это уже другая песня. Связанная с реализацией более интересных (по доходности) и комплексных (т.к. это более доходно) проектов в той же сфере недвижимости. Например, постройкой какого-нибудь таунхауса, или небольшого многоквартирника, или небольшого офисного центра. В одного или в долях еще с такими же, относительно богатыми гражданами или компаниями.

Рассчитывать на хороший доход (например, более 15-20% годовых) от небольших вложений в недвижку, лучше не стоит. По крайней мере, без приложения к этим инвестициям еще кучи своего времени, мозгов и нервов.

2. Граница вложений "снизу"

Если денег совсем мало, то входить на рынок недвижимости смысла нет. Если не рассматривать варианты ПИФов недвижимости, которые уже совсем другая история.

Т.е. минимальный квант вложения - это цена комнаты. Т.е. примерно 400-800 т.р. (в разных городах по разному).

3. Цели инвестиций в недвижимость

Если хотите заработать на недвижке много, соберите сначала откуда-то еще много денег, а потом реализуйте комплексный проект. Ключевое слово - комплексный, т.к. это позволяет "ловить" доходность на каждом этапе, увеличивая итоговую привлекательность вложений. Любая "частичность" влечет "дележку" дохода с кем-то еще.

При небольших суммах, вложения в недвижку надо рассматривать просто как "парковка" средств с извлечением не очень большого дохода (от 6 до 15% годовых, вряд ли больше, да и 10-15% сделать - непросто).

Лично я рассматриваю эти вложения как свои пенсионные накопления и извлечение из них себе "пенсии". Когда ее размер достигнет нужного мне уровня, я откажусь от других видов работы, которыми пока приходится заниматься (в т.ч. - чтобы увеличивать вложения в недвижку).

4. Различия вложений в недвижимость и депозитов.

Про это тут уже писали. В целом все правильно. Только не надо думать, что вложение в недвижимость очень ликвидно. Это так только при сильном дисконте в цене. И не надо забывать про подоходный налог (при продаже).
Поэтому лучше планировать сделки с одним объектом недвижки не чаще раза в 3 года, либо придется "мухлевать" или платить 13% налога.

И еще один важный момент. Если депозит в банке - совсем пассивный доход, то вложение в недвижимость требует вашего участия. И чем больше (и профессиональнее) вы готовы участвовать в управлении своим активом, тем на большую доходность можно рассчитывать.
Максимум дохода имеют грамотные риэлторы, которые имеют собственные активы и ловят конъюнктуру рынка и отдельные выгодные варианты. Но это уже реальная работа, которая не всем по душе, и на которую не все способны.

5. Варианты заработка на недвижимости

Пишу по порядку - по уровню первоначальных вложений и возможной доходности:

- сезонная аренда дачи/загородного дома,
- долгосрочная аренда жилья,
- долгосрочная аренда офиса,
- долгосрочная аренда торгового помещения,
- краткосрочная аренда дачи/загородного дома,
- краткосрочная аренда жилья (по суткам и пр.) или офиса (например, под тренинги),
- организация собственного бизнеса на базе своей недвижимости (например, хостел в большой квартире - бизнес специфический, но не такой уж сложный, чтобы сильно его бояться, - при некоторых доп. условиях, конечно),
- реализация какого-нибудь небольшого проекта (например - "от покупки участка, постройки на него дома/дуплекса, и до сдачи его в аренду" - это заметно поднимает общую доходность ваших вложений).

Вот как-то так. Список, конечно, не исчерпывающий.

6. Борьба с рисками и "лишними" издержками

Никто не отменял страхования. Не надо на этом экономить, тем более, что это не так уж дорого.. Причем, страховать нужно не только свое имущество, отделку и стены. Но и свою гражданскую ответственность перед третьими лицами (очень актуально, например, когда ваши жильцы затопят ваших соседей снизу).

Про налоги. Не советую их не платить. Но легально снижать эти платежи тоже можно. Используя (при некоторых доп. условиях) режим "ИП на УСН 6%".
Кому надо, тот поймет. А кто не поймет, то тому лучше пока и не надо...

Готов ответить на конкретные вопросы, если у кого-то возникнут.

добавлено через 13 минут
Еще добавлю про покупку и управление недвижимостью заграницей или в других городах.
Мое личное мнение - при всех прочих равных условиях это гораздо проблемнее и менее доходно. Лучше заниматься недвижкой в своем родном городе, по месту проживания. Либо переезжать туда, где покупаемая недвижимость.

добавлено через 23 минуты
Забыл сделать важное дополнение! Исправляюсь:

Все выше написанное - ориентировано на создание денежного потока от эксплуатации недвижимости (см. Киосаки и др.).
К "игре на повышение" стоимости покупаемых активов это не имеет отношения.

В нынешних условиях затяжного кризиса игры на повышение могут привести к понижению. Поэтому лично я оцениваю эти риски сейчас очень высоко. И не вкладываюсь в стройки для дальнейшей перепродажи.
Но это мое ИМХО.
Знаю некоторых, которые продолжают заниматься этим, и пока у них как-то получается зарабатывать на росте стоимости активов.

Уважаемый vikit, ваша последняя фраза, что не вкладываететсь в стройки для перепродажи, заинтересовала. Вот почему: с нулевого цикла покупка привлекательнее, можно до 25 процентов "наварить" даже не вкладываясь сверх (ремонт и проч.) и без учета инфляции. Или вас смущает, вдруг не сдадут-не построят? Но все регистрируют в рег палате, а поэтому данные риски сведены к минимуму... Это как банковский вклад по рискам, по-крайней мере не выше.

ZNWMWNZ,
Просто я люблю спать более-менее спокойно...

А ситуация в моем городе показывает, что риски заработать на росте цен "от котлована до сдачи" - весьма велики. И реальный доход (если размазать его на весь период времени "заморозки" денег) - не так уж велик.

Застройщик ведь тоже не дураки. Они уже на этапе котлована начинают просить весьма небожеские цены. У нас есть реально один-два застройщика, на квартирах которых народ еще как-то зарабатывает.

И с банковским вкладом такую деятельность даже близко нельзя сравнивать. Вот там, действительно, невысокие риски, но и при невысоком доходе.

Мне более близок подход Киосаки, при котором мне "фиолетово" на то, сколько стоит моя недвижимость (не совсем, конечно, но все же это спать мне не мешает ). Главное, чтобы она давала мне текущий денежный поток, который меня устраивает, и который возможен исходя из реалий текущего рынка.
А цены на недвижимость на длительном этапе более-менее коррелируют с инфляцией, если не рассматривать локальные всплески и падения. Это меня тоже устраивает.

Как я выше уже писал, моя цель инвестиций в недвижимость - рентный доход с необременительными издержками.
А покупка-продажа квартир - это уже другая совсем деятельность, более активная, нервная и рисковая. Кто-то на ней хорошо зарабатывает, но многие (я знаю таких много!) - если и не теряют своих денег (хотя знаю, кто и потерял), то теряют доходность, неудачно вложившись, и все такое.

Но я при этом не отговариваю лично вас от таких спекуляций, если они вам нравятся. Просто будьте осторожны и разумны, и счастье вам будет...

добавлено через 3 минуты
А насчет "все регистрируют в рег палате, а поэтому данные риски сведены к минимуму" - вы очень не правы.

У нас в городе я знаю много строящихся домов, на которых разорились застройщики. И дольщики потом паряться (и не все успешно причем!), организуют ЖСК и пытаются достраивать своими силами эти дома. Разумеется, дополнительно вкладываясь.

Регистрация в Росреестре им помогла просто поиметь свою долю в этом недострое (и избежать двойных продаж, что конечно тоже немало). И все. Это никак не гарантирует факта исполнения застройщиком своих обязательств по достройке дома. Он просто банкротиться.

добавлено через 13 минут
И даже более скажу.
У нас в городе куча квартир в новостройках продаются не по ДДУ, и не регистрируются (до какого-то момента) в Росреестре.
Это касается преимущественно всяких квартир "от подрядчиков". Людям сначала приходится отдавать свои деньги, подписывая всякие "предварительные" договоры или договора цессии, или еще какие-нибудь другие варианты. С которыми в Росреестр не придешь.
И на этом этапе есть тоже варианты быть облапошенными липовыми-подрядчиками и помогающими им риэлторами. Прецеденты есть.

Поэтому и вывод что если что и получится отхватить в Сети то на эти деньги оптимальнее купить вторичку от трех до 10ти лет выдержки

Можно узнать в процентах? А так же указать каковы риски от недостроя или задержки на год или более?
Если посчитать удорожание квартиры с котлавана до сдачи - 2 года, если нет задержек. Максимум квадрат вырастет до 40% от цены. Я сужу по питеру, где к примеру хата, хотя не хата, а конура 24квадрата на парнасе 2 года назад стоила 1.6 млн, сейчас ее цена 2.5, это еще не развитый райно был и тут рост был довольно сильный.
Так что, более 20% годовых на недвижке, даже на котловане с неимоверными рисками полный бред.
Я считаю - рост цен на недвижку как раз и вызвали вот такие вот математики, которые скупают все подряд, думая что это выгодно, на самом же деле данные инвестиции чуть лучше вложений в банки.
PS это лично мое мнение, как человека, который не имеет собственного жилья, но может себе его позволить купить.

добавлено через 9 минут
У вас то есть квартира, которую вы сами себе купили.? Если есть то прошу расписать обоснованность данного выбора. Моя практика показывает, что любой бизнес в СПБ,а уж темболее в МСК за стоимость квартиры например 2.5 млн будет приносить денег на проживание как минимум в 3-4 однушках. Не убитых

ramon34,
Собственно, я с вами согласен. О чем и написал в приведенной вами моей цитате. Может, немного косноязычно получилось.

Доходность не такая уж интересная, реально даже менее 20% годовых. А рисков - много, особенно в период кризиса.

Согласен с вами так же.

На самом деле нужно просто быть профессоналом и плотно заниматься данным вопросом, чтоб иметь хороший выхлоп. Как уже было ранее сказано входить в такой бизнес нужно с суммами, которые позволяют вложится в строительство хотя бы таунхауса. Люди которые реально копят 5 лет на то чтоб купить хату и сдавать ее как минимум не умны, я уже не говорю о том что это будет какой то пассив. Что самое печальное таких людей очень много и из за таких людей цены в первую очередь и растут.. все хотят какого то ПАССИВНОГО заработка, утопия одним словом. У меня рука не поднимается купить однушку в нашей стране с такими ценами.
Можно просто рассчитать:
Однушка в СПБ на этапе котлована стоит 1.5 млн у каких то молодых застройщиков ( риски от недостроя и тд откинем)
Через 1.8 года вы получаете жилье. Делаете ремонт и ставите хоть какую то мебель ну пусть будет самый край - 300тысяч рублей. Далее сдаете эту квартиру за 20 тысяч рублей в месяц, если дороже то возможно будет просто в какое то время и потеряем денег в итоге.
И так математика:
вложения 1.8 млн за 20 месяцев на строительство + 1 месяц на ремнот.
Тоесть через 21 месяц мы выходим на стабильный доход в 20 тысяч, это если не будет задержек или компания вообще не разорится и тд и тп.
Окупаемость данного мероприятия - 1.8 млн разделить на 20к = 90 месяцев + 21 месяц что мы ждали = 111 месяцев так как скорее всего цена на жилеь поднимется на 1млн рублей + аренда вырастет до 25к, средняя окупаемость составит порядка 90 месяцев. и Через это время продали бы квартиру даже за 4 млн - это удорожание в 2 раза то получилось бы на выходе порядка 6 млн.
Возьмем банки - средняя ставка 12.5% годовых.
Если бы мы эту сумму 2.1 млн вложили то имели - вот рассчет калькулятора за теже 100 месяцев - 6млн рублей

Мораль - вложения в квартиру и целью сдачи, практически одинаковы с вложениями в банки. Единственно что при вложении в недвижимость вы получаете кучу гемора + у вас может произойти куча форс мажеров даже с теме же жильцами + квартира будет какое то время простаивать + амортизация и ремонт придется делать раз в какой то срок, чтоб квартира не теряла в цене. По факту в обоих случаях вы просто избегаете инфляции, а говорить о каком то пассивном заработке просто смешно.
У меня остается только один вопрос - чем руководствуются люди, покупающие хаты для сдачи?
PS все это мое личное мнение. Возможно я не прав и где то даже ошибаюсь.

эх... нам бы хоть такую доходность... у нас реально не более 10-15% в лучшем случае

ramon34,
Не все так просто под луной.

С одной стороны, про вашу математику.
Я не вижу сейчас таких банков, которые с ежемесячной капитализацией дают 12,5%. Это было в прошлом году (2012), и то - еще поискать. В этом году где-то - 7-9%.
Если знаете такой банк, сообщите, плиз.
Насчет дисконтирования (учета инфляции). В ставке банка эта инфляция уже прячется.
А вот доходность от квартиры с денег от аренды (реально 6-10% годовых, в зависимости от разных нюансов) еще не учитывает инфляционной поправки. Т.е. роста стоимости недвижимости, который примерно соответствует инфляции (на долгосрочном тренде).
Поэтому лично я считаю, что доходность от аренды недвижимости чуть интереснее, чем вклад в банке. Правда, за эту чуть большую доходность нужно слегка поработать.

И тут возникает эффект масштаба. Если квартира одна, то геморроя больше. А если квартир несколько, то эффект уже интереснее.

И с другой стороны, я вполне понимаю тех людей, которые выкраивают одну квартирку и сдают ее в аренду. У них нет других способов извлечь надежный сопоставимый доход. И еще они могут через какое-то время сами начать пользоваться этой квартирой (детям, например, отдать подросшим).

Со временем, когда инфляция снизиться еще, кредитные ресурсы тоже подешевеют, на рынок аренды выйдут крупные инвесторы, т.к. доходность "доходных домов" станет уже более привлекательной, чем сейчас.
Хотя у нас в Новосибирске уже построен один доходный дом. Первая ласточка, так сказать.
И эта тенденция приведет к снижению доходности частных "сдатчиков квартир", т.к. долгосрочно приятнее арендовать жилье именно в доходных домах, т.к. там есть стабильность условий и общий сервис.

vikit, Возможно ставка и меньше, мне даже лень смотреть.
Жить на деньги от сдачи конечно можно, но как правило так живут люди, которые своим горбом на недвижку не заработали, иначе они бы явно знали куда эти деньги вложить и полачть ощутимо больше доходы.
Я знаю пару чинуш, которые наворовали и скупили себе в новостройках по 20 квартир. Вот им да им насрать, они просто сохраняют наворованное и суть денег не осмысливают, если бы эти были заработаны реально легально - они врятли бы сунули такие сумму тупо в хаты, на крайняк вложили бы в те же таунхаусы и рубанули бы в десять раз больше.
Недвижка это сохранение средств не более того.