Жить на деньги от аренды квартир

Противоречия - они и минусы и плюсы одновременно. Если у человека денег много, и он бы хотел вложиться в подобный фонд, чтобы самому не управлять таким количеством недвижимости, но не хочет он денежную массу конвертировать в паи некоего фонда, который вдруг и лопнуть может (как в нашей стране ни раз бывало). А хочет все же оставаться владельцем своих квартир =)) То как быть?
А то ведь эти паи еще продать надо... торговля идет между ограниченным числом людей (а потенциальных покупателей московских квадратных метров ведь в сотни раз больше), вот и образуется большой спред.

Не смотрел видео, потом обязательно посмотрю, может там есть ответы на мои вопросы.

И не надо в один ряд ставить БА и пирамиды: ммм и пр. пирамиды =)) Потому что это совершенно разные вещи =)) И коли наше любимое государство не принимает законов об электронных деньгах, то оно и дальше будет в этой сфере терять большие суммы в виде налогов. Но тем не менее у меня оффлайновый БА, и я плачу налог на доход физических лиц. Так что в моем случае все чисто. Я сплю спокойно И не использую анонимные кошельки!

Кстати! Когда-то я упоминал про возможность приобрести жилье чуть ли не в два раза дешевле (для крупного города, где кв.м. реально стоит недешево).
Наверное, раз уж речь зашла о всевозможных фондах и кооперативах, стоит упомянуть то, что я обещал рассказать (неск.десятков страниц тому назад).
Это организация жилищностроительного кооператива. Доверие к ЖСК было подорвано в 90е годы, когда дольщиков кидали. Сейчас в этом плане все гораздо строже. Организовать ЖСК могут также, как упоминал vw01563, минимум пятеро пайщиков. Для строительства многоквартирного дома землю город должен предоставить бесплатно, выделять какое-то там количество квартир в доме на всевозможные социальные программы города не нужно, государство возвращает 18% НДС от покупки строительных материалов. Вот и получается, что строительство такого МК дома пайщикам обойдется гораздо дешевле, чем покупка каждым из них отдельной квартиры.

Поправьте меня, господа юристы, если я где-то что-то наврал!

Такому человеку проект HOFD не нужен! Такое ощущение , что Вы мой предыдущий комент вообще не читали....... ))))

добавлено через 31 минуту
ЖСК дело хорошее, но есть нюансы. В частности, если часть пайщиков не будет выполнять обязательства по погашению своих паев, то прокредитоваться в банках слишком дорого. И стройка автоматически превращается в долгострой. И еще проблема это всевозможные разрешения и согласования. Взятки чиновникам и т.д. Правление пробивным должно быть!

Читаем закон - ГК РФ.

Согласно статье 681 ГК РФ
"1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, ЕСЛИ ИНОЕ не установлено договором найма жилого помещения.
2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, ЕСЛИ ИНОЕ не установлено договором найма жилого помещения.
3. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается".

Таким образом, имеем диспозитивную норму праву, которая позволяет сторонам изменять в данной части по своему усмотрению условия договора найма.

Но, не забываем, что, в силу пункта 3 статьи 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

И.....? Семен Семеныч, а где выводы? Как то сформулируйте ваше личное мнение. Закон все могут прочесть. "Гарант" нам в помощь.

vw01563, читайте внимательно. После приведенной нормы права следуют два предложения. В них выводы и приведены. Более того, сама норма права звучит иным образом, а не заканчивается на фразе о возложении обязанности по текущему ремонту на нанимателя.

В сообщении, на которое я отвечал, пользователь заявлял, что обязанность по текущему ремонту возложена на нанимателя (и далее была поставлена точка). Я же привел конкретную норму права, которая звучит несколько ИНАЧЕ - пункт 1 статьи 681 ГК РФ. Не следует вырывать из норм права отдельные куски.

В законе приведена не императивная норма права, а диспозитивная. Такая норма права позволяет сторонам гражданских правоотношений выбирать линию поведения. В данном случае, она позволяет изменять договором найма условие о том, что текущий ремонт является обязанностью нанимателя.

Вот Вам и вывод.

Не заметно что-то по данной теме. К сожалению, некоторым участникам данной темы законы не писаны (сколько их здесь не приводи и не разъясняй).

Кроме того, мало прочесть закон, его еще необходимо уметь юридически грамотно толковать и применять.

И в чем полезность такого вывода для читателей ветки?
В описании своего реального случая я как раз и предостерегал читателей от включения в договор найма положения, которое допускает эта диспозитивная норма! Я в самом начале писал о том, что мошенники пытаются использовать эту диспозитивную норму для обогащения за счет выставления завышенного счета на ремонт наймодателю.
И потом. Замена всего паркета в квартире это ну никак не текущий ремонт.

"Конгениальный" у Вас вопрос.

Полезность в том, что закон (!!!) позволяет изменять условие о том, кто должен производить текущий ремонт. Закон не устанавливает это в императивной форме, а отдает это на усмотрение сторон.


З.Ы. А "полезным", по Вашему, является заявление о том, что только наниматель обязан производить текущий ремонт?! Несмотря на то, что стороны вправе договориться об ином в условиях договора.
Полезно или нет данное условие необходимо рассматривать как стороны нанимателя, так и со стороны наймодателя.
И к Вами приведенному случаю моя реплика вообще не имела никакого отношения.

Опыт ответов других форумчан на ваши посты показывает, что вы только раздражаете таким буквоедством. Мы ведь не на судебном разбирательстве, где важна каждая запятая. Зачем это вам?

добавлено через 2 минуты

Съемщики квартир уже могут вить веревки из хозяев - тем же рекомендуется "не дышать лишний раз"

Инвестиции в недвижимость с целью сдачи в аренду все более рискованны...

У нас сейчас однушки по 10 тысяч сдают, когда раньше за эти деньги можно было только комнату снять(8-10 тысяч). Конечно и сейчас есть однушки в 15-20 тысяч и более просят, но подобных объяв стало гораздо меньше. Заниматься сейчас арендой действительно невыгодно, смысла как такового нет. Разве только для того сейчас сдавать, чтобы пустая квартира не простаивала и чтобы самому коммунальные не платить, а вот о "жить на деньги от аренды квартир" сейчас и говорить не стоит. Но это я говорю о мне подобных, у которых не +100500 квартир и которые раньше могли жить от сдачи всего одной-пары квартир.

Это не соответствует действительности. Новых рисков не прибавилось. Статистику от АН нельзя воспринимать всерьез, а независимой оценки рынка найма жилья не существует.
АН активно теряют клиентов нанимателей, а наймодатели не торопятся оплачивать услуги АН по давно устоявшейся традиции. В сети появились сервисы по поиску аренды квартир, которые на пускают на свои сайты риэлторов! Внимательно проверяют каждую квартиру.
Я лично менял нанимателя в одной из квартир в Москве в январе. После размещения объявлений 4-5 звонков в день. Наниматель нашелся за три дня. Ставка найма увеличилась на 19% по сравнению с 2014г.

добавлено через 5 минут
Алексей, подскажите, сколько стоит сейчас однокомнатная квартира в Вашем городе?

Это где ж такие цены, в Москве чтоль?

Думаю, что есть средства на 3-4 квартиры, то лучше приобрести нежилой фонд - там доходность выше.
Сдают обычно те, кто смог наскебсти только на одну однушку или ему досталась лишняя хата по случаю.

Можно найти и за полтора ляма, но в среднем два с половиной миллиона у нас однушка стоит.

Т.е. в лучшем случае 150 месяцев составляет окупаемость, больше 10 лет, не считая стоимости ремонта, который не однократно будет проводиться. Миф о постоянном росте жилья уже развенчан, так что не факт, что с инвестиционной точки зрения будет выгодна покупка квартиры под аренду.
Смысл более чем сомнительный в арендном бизнесе.

На мой взгляд это не очень хорошая идея, во всяком случае не всегда и не везде. Попробую пояснить свою мысль. Нежилой фонд делится на три основные группы:
Коммерческая недвижимость - основа торговли и сферы услуг;
Офисная;
Производственная - технопарки, складские и производственные комплексы.
Производственную не будем обсуждать. Это точно не для частного массового инвестора.

Офисная недвижимость гораздо эффективней жилой с точки зрения постоянного дохода. Это верно. Но тут есть нюанс. Возмем пример Москвы. Офисов 10 - 15 лет назад сильно не хватало. Сейчас очень сильный переизбыток. Связано с тем, что очень много настроили и перестроили производственные площади выведенных из черты города предприятий. Другой фактор, который начинает влиять на офисную недвижимость, это как ни странно информационные технологии. Для того чтобы работать не обязательно иметь место в офисе. Яркий пример ТКС банк. Вообще нет ни одного отделения при миллиардных оборотах. Цены на офисы сильно упали. Офисы класса "С" становятся неликвидом. Особенно на фоне кризиса.

С коммерческой недвижимостью ситуация похожа на офисную. И драйверы те же. Активное строительство, кризис, растущая интернет торговля. В Москве начиная с НГ закрылось больше 50 ресторанов. Торговые центры и главные торговые улицы теряют арендаторов десятками.

Жилая недвижимость всегда востребована. В нашем климате это потребность базового уровня. На одной ступени с едой, повседневной одеждой, лекарствами.
Сдают в большинстве случаев физические лица по той причине, что при такой ставке кредитования предприятий строить и развивать "Доходные дома", как это принято за рубежом и было развито в России до революции, не выгодно.
А частному инвестору, больше податься некуда. Вот и покупают инвестиционные квартиры.

добавлено через 6 минут
Спасибо за информацию. У Вас стандартная доходность как ив Москве 6-8% годовых. Но к этой доходности нужно добавлять потенциальный доход от роста стоимости самой квартиры.

добавлено через 20 минут
Кем развенчан? Можете расчет представить? Или ссылку на графики?
Недвижимость это не спекулятивная инвестиция, а долгосрочная и защитная.
Вот пример из жизни многострадальной России. Кооперативная 2к квартира в 1988, в Москве стоила около 4 - 5 тыс. советских рублей. По тем временам бешеные деньги. Потом случился распад СССР. Все обесценилось, но квартиры восстановили свою стоимость. Потом деноминация рубля в 1997 и дефолт 1998. Опять все обесценилось, но квартиры восстановили свою стоимость. Потом 2008. И опять квартиры восстановили свою стоимость в рублях и почти восстановили в валюте, но снова здорово, санкции, нефть, ....... Тенденция однако.

Так вот двушка в Москве, в спальном районе в советских рублях сейчас стоит 10 миллиардов!

Я своим квартирантам поднял стоимость найма. Легко согласились!

А мои согласились, платили январь , февраль, теперь плакать стали, что тяжко.
Скинул обратно, до мая.

Под каждой строчкой сообщения 1638 готов подписаться =)))
Не буду цитировать, а то такие простыни тут появятся =)) Согласен со всем!

И хотел бы добавить. А кому легко во время кризиса? Заявляя, что мол нынче доход от аренды квартир падает, почему не учитывается, что доход и от других видов бизнеса тоже падает?! Но тем не менее, действительно, иметь жилье - это базовая составляющая в потребностях человека, а значит спрос все равно будет присутствовать среди населения. Значит, пусть и меньший доход, но квартиры приносить денюжку будут!

добавлено через 1 минуту
Во! Главное уметь быть гибким =)))

А как тут не быть)) офисы я так и не сдал пока, ни одного.
Пока приносят убытки в виде коммуналки.