Жить на деньги от аренды квартир

Давайте на конкретном примере разберём и возьмём идеальные условия.
Вы находите и берёте ипотеку 4млн руб под 10.5% и покупаете две 1к квартиры по 2 млн каждая. Каждый месяц надо банку выплачивать более 40тр. т е чистый доход с каждой квартиры должен быть более 20тр. С учётом квартплаты, ремонта и пр расходов сдаваться она должна за 28-30тр. Сможете за такую цену 1-ку в Самаре сдать? Иначе придёт день х и квартира останется лишь в воспоминаниях...

Взять полную стоимость квартиры в кредит невозможно, чтобы деньги от сдачи жилья в найм покрывали ежемесячные платежи по ипотечному кредиту. Для наших цен на жилье и стоимости найма могу сказать, что первоначальный взнос должен быть примерно 50% (и выше).

И самыми трудными будут как раз первые год-два. Говорю о прошлом опыте, я не знаю, как сегодняшняя рыночная ситуация складываться будет. Уже через год-полтора квартира сдавалась дороже, и начинал вырисовываться профит. При этом и сама квартира дорожала.

И если взять кредит на 20-30 лет, если не жадничать и полностью всей прибылью от сдачи жилья гасить ипотеку, то вполне с ней можно справиться лет за 5-7. А то и быстрее.

Вы же, kardex, говорите о переплате, если семья берет ипотеку и живет в квартире сама. Да и то, уж лучше взять ипотеку, чем копить с з/п и вечно гнаться за ценами, которые каждые полгода по 300 тыс. росли... к тому же накопления подвергаются действию инфляции. Копить - трудно! Но нужно! И копить нужно таким образом, до такой суммы, до того % от стоимости квартиры, пока сжирание этой суммы инфляцией не превысит "потерю" денег в виде ежемесячных платежей банку за пользование кредитом.

На приведённом мной примере, если есть половина от 4млн, по моему более разумно по другому пути пойти. Купи не 2, а 1 квартиру и откладывай с неё на вторую. При этом приходящие деньги ложи в банк, чтоб тебе платились проценты, а не с тебя банку! И цель достигнется гораздо быстрее.

Конечно, согласен полностью. Также цель быстрее достигается, если купить сначала 1-комн.кв., потом только 2-комн., и только потом 3-комн. Нежели если семья возьмет кредит сразу на 3-комн.кв.
Это для случая, когда жилье приобретается для себя.

Если для сдачи в найм, то конечно, за неимением всех средств лучше брать одну однушку. Потом копить с ее помощью + продолжать с з/п откладывать на вторую инвестиционную квартиру, которая приобретается гораздо быстрее =)) А две инвестиционные помогут накопить на следующую еще быстрее.

Но есть еще проблема, о которой все знают, но кажется никто не упоминал =)) Как с собой совладать, чтобы не продать все и не купить себе 5-6-комнатную квартиру в центре города?! У меня жена периодически (сейчас реже, раньше чаще) стонала, мол, если средства позволяют, почему бы на себя не потратиться?! Ведь жизнь одна и не факт, что будущее в стране будет красочным, а пожить в комфорте так и не получится... В то время, как сверстники ездят на хороших машинах, каждый год по разу-два выбираются заграницу, живут в 3-комн.кв. с отличными планировками и большими кухнями (оо, как мне самому надоели эти 5 кв.м.!!!); а мы без машины и в двушке-хрущевке... и за границу ездим только по работе и без детей...

И она отчасти права. Надо какую-то золотую середину соблюдать =))

Если говорить о недвижимости Украины, то эта тема совсем не актуальна, курс вырос на более чем 13 гривен за каких то 2 с половиной недели и уже те 20 тыс. грн которые я получал раньше, не имеют особой ценности сейчас, рынок недвижимости сейчас просто разорвал всех и все.

Наталья, вы совершенно правы! Недвижимость это защитная инвестиция, но которая работает на больших промежутках времени. Это не спекулятивная инвестиция. Если мы рассмотрим горизонт от 5 лет и более, то поймем, что долг за такой период всегда обесценивается, а недвижимость всегда дорожает.
Важно внимательно отнестись к следующим моментам:
1. Точно определить оптимальный момент приобретения жилой недвижимости. Это касается стоимости самой недвижимости и стоимости заемных денег.
2. Иметь такой гарантированный доход от самой недвижимости, который позволит обеспечить выплаты по графику ипотечного договора.
3. Продуманно и обоснованно отнестись к месту расположения недвижимости. Покупать там, где живешь в настоящий момент далеко не всегда оправданно!

добавлено через 1 минуту
То что они инфобизнесмены это не важно. Важно ваше отношение к их выводам и справедливости анализа. Что у вас есть сказать по этому поводу?

добавлено через 8 минут
Александр, значит место покупки квартир выбрано неверно. Я уже приводил пример о том, что эффективность найма в Самаре и в Москве отличается в 3 раза!!!

добавлено через 12 минут
Согласен, что копить трудно и для ипотеки нужен большой первый взнос. Но
добавлено через 22 минуты
Это лишний раз доказывает что инвестировать в недвижимость нужно вовремя. И ипотеку брать не тогда когда ставки 18%, а тогда когда 11%.
Не отчаивайтесь. Любой кризис это очищение и он однажды пройдет. И за ним будет рост. Я бы посоветовал покупать квартиры в Киеве тогда, когда будет совсем плохо и рынок недвижимости покажет дно. Обычно дно в недвижимости бывает после 3-6 мес после дна в экономике. Зетем всегда следует рост и цены быстро восстанавливаются.

vw01563, надёжная говорите? А если вдруг война, тем более есть живой пример

Где война? В Киеве? Ну если только на Крещатике покрышки немного пожгут. Это все временно, а недвижимость на десятки лет.

Да, согласен с автором в приведённой ссылке. Всё верно написано. Хочу добавить, что второй вариант инвестирования с положительным денежным потоком на мой взгляд перспективнее первого. Терпеть 20 лет убытки с инвестиции неразумно. Наоборот, первым делом надо строить максимально возможный положительный денежный поток, а не надеяться на повышение цены актива

если вы об этом :

, то воспринимаю это как хайп низкопроцентник .

vw01563, почему прямо тему не стартанете , про инвестиции в HOFD ?

Уже есть такая тема: https://mmgp.ru/showthread.php?t=323924
Задавайте вопросы. Критикуйте. Чем жестче, тем лучше. Для этого и создана.

добавлено через 2 минуты
К хайпу вообще никакого отношения не имеет. Стандартный кооператив. Официально зарегистрирован.

Разве мало было хайпов с Официальной регистрацией ?

Даже когда россияне не знали такого слова, как хайп, "особо предприимчивые" граждане, организовавшие кооператив, кидали своих пайщиков. Вот почему их популярность так сильно упала.

Где гарантия, что в данном фонде не поступят также?! Ведь действительно на хайп похоже. В Москве на столько недвижимость не растет, как описывает HOFD. И рост стоимости паев происходит из-за увеличения спроса среди пайщиков. А много ли их?! А адекватны ли спрос и предложение?!.. Много вопросов...

Любой Хайп это банальная мошенническая пирамида, которая создается на короткий срок.
Покажите мне хайп, который:
1. Официально зарегистрирован как юридическое лицо.
2. Имеет данные обратной связи в виде адреса и телефонов.
3. Указывает объекты в которые сделаны инвестиции. С адресами, фото и главное свидетельствами о регистрации.
4. Приводит расчет источника и порядка формирования прибыли.
В кооперативе кинуть невозможно т.к. в паевом фонде нет денег. И уголовную ответственность никто не отменял.
Рост стоимости паевого фонда рассчитывается на основе официального отчета независимой, лицензированной оценочной компании. Отчет делается по каждой квартире входящей в паевой фонд каждые 6 мес. Они не будут рисковать своей лицензией!
Про адекватность спроса и предложения я вопрос не понял.
Если есть вопросы задавайте. Но в этой теме https://mmgp.ru/showthread.php?t=323924

добавлено через 1 минуту
Пример в студию! И учредителей можно посмотреть? И это реальные люди?
Где то у меня был телефончик прокуратуры.........

Да пожалуйста. ООО "Арбитраж ТОП", ООО "Гепард-Альянс", ООО «ПерфектХаус»,
ООО «Умная Компания», E-Forex (АНО «Улан-Удэнские Домашние Сети»). Назвал те, которые были именно в разделе "Хайпы" данного форума и уже соскамились. Есть также немало среди тех, которые пока еще "работают".

Ну эти вопросы уже не ко мне, а скорее к их админам.

Гамма =)) Я не хочу лезть и искать, как там они зарегистрированы были официально, уж извините, просто Гамма. Диллинговый центр, лицензии, средства обратно связи, контакты, участия во всяких выставках EXPO-там что-то. Много лет работы. Потом, бац, больше выплат нет. Виноваты, мол, Деньги-Онлайн, тоже официально зарегистрированная контора. Суд идет уже год... или два? А то я во времени запутался, не очень слежу за той темой, за развитием событий... И даже вроде суд что-то решил, а толку-то?

А квартиры хором продаваться разве не умеют?! =)) Было бы желание у мошенника, сделает что угодно, уведет активы и вуаля =))

А сколько таких вон, бежавших из страны? И толку от придуманных законов? Реалии таковы, что Российским правоохранительным органам очень трудно выцарапать бандитов-мошенников из-за бугра.

А разве не пайщики торгуют между собой этими паями? Вследствие чего и получается, что если спрос сильно высок, то цена пая растет; если кто-то выложил в продажу все свои паи (много-много прям), то торги прогнутся, и скупать у него будут за недорого?

Если будет кидалово, то оценочные компании также не пострадают. Они-то тут при чем? Они ведь не в ответе за действия других юр.лиц! Они ведь доходность оценивали =)) ДА если как-то и пострадают =)) Мошенникам-то все равно, кто там пострадает =))

А вообще, хотелось бы верить, что председатель кооператива - честный и очень активный, пробивной человек, что сможет поднять кооператив на высокий уровень, сможет помочь многим людям заработать на недвижимости, на сдаче ее в найм, на росте ее стоимости. У меня самого были такие мысли. Я в себе силы подобное сделать не нашел. Вот и организовал всего лишь БА, в котором всего-то три квартиры, из которых две - мои. Так что мысли правильные, цели - идеальные. Но что покажет время, мы пока не знаем, будем наблюдать =))
Можно даже попробовать несколько десятков тысяч закинуть. Но ведь с такой доходностью... я бы и больше закинул, но страшно, что кинут =))

Давайте по порядку. Вы перечислили названия ООО, которые не о чем никому не говорят. Но уже здесь есть отличие от кооператива и проекта HOFD Поясню:
1. Когда вы отправляете свои деньги на счет ООО или еще хуже на анонимный электронный кошелек, то надейтесь на получение их обратно под обещания высоких %. Вы не становитесь учредителем ООО или АО, не можете влиять на решения, принимаемые руководством ООО и т.д. и т.п. Вы для ООО никто! И то что вы отправили деньги на анонимный кошелек это ваши проблемы. У вас даже документов на руках никаких не будет. Вступая в кооператив вы становитесь полноправным участником юридического лица и принимаете участие в общих собраниях и выборах правления.
2. Когда человек идет в хайп, то он осознает, что это пирамида и главная задача его это вовремя выскочить с профитом. По этой причине не один хайп не объясняет на чем он зарабатывает и откуда прибыль. Причем прибыль в хайпе всегда положительная и "гарантированная". Как гарантировано и то, что любой хайп однажды пропадет.
3. Проект HOFD инвестирует в конкретные квартиры и управляет квартирами, которые принадлежат напрямую пайщикам. Поэтому я разместил информацию в разделе инвестиций в недвижимость, а не в разделе хайпов.

добавлено через 4 минуты
Уже ответил. Смотри выше.

добавлено через 7 минут
Без решения как минимум правления, а как максимум общего собрания продать квартиру невозможно. Зарегистрировать переход права собственности не получиться.

добавлено через 17 минут
Все верно, пайщики торгуют между собой. А разве не по таким принципам построена вся биржевая торговля? Вас не удивляет тот факт, что в США даже домохозяйки инвестируют в фондовый рынок через ПИФы и пенсионные фонды, а 95% нашего населения держит деньги на депозитах в банках? И после этого мы хотим, чтобы наша экономика развивалась волшебным образом?

добавлено через 21 минуту
Инициативная группа это не один человек по определению. Кооператив нельзя зарегистрировать если пайщиков меньше пяти!!! Таков закон "О потребительской кооперации".

добавлено через 23 минуты
Дорогу осилит идущий. Мы свои накопления защитили в недвижимости. А ваши - это ваша забота.

добавлено через 30 минут
А вот тут вынужден вас разочаровать. Все пайщики сняли паи с продажи. И ваш покорный слуга в том числе. Поэтому могу только посоветовать зарегистрироваться на сайте и разместить предложение на спрос.

добавлено через 32 минуты
А вот за это и вообще за все вопросы огромное спасибо, респект и уважуха!
Собственно ради вопросов и критики я и вынес наш проект на этот форум.

Нууу, это не ответ =)) Все правление может состоять из мошенников. Ну кидали раньше кооперативы людей, кидали. Так и здесь нет для мошенника преграды. Не каждого ведь пайщика опрашивают, а только правление кооператива...

Там люди даже договора составляли об ответственностях и обязанностях сторон, это были не пустые платежи в адрес ООО. А толку-то?


При чем тут домохозяйки? Пока в фонде небольшое число пайщиков, торги будут сильно волатильны. А это реально плохо. НУ не стоят столько паи, если покупать 1/300 квартиры =)) или сколько он там? на сколько квартиру разбивают?! =)) Короче, сами пайщики разгоняют цену на паи.

А должно было бы быть так. Фонд продает ХХХХ паев по рыночной цене одного пая на сегодняшний день. И не важно, сколько паев стали покупать пайщики, много ли, мало ли... Пай стоит как реальная доля в квартире. И продажа должна осуществлять по такому же принципу.

А так... Фонд всех долей еще не продал. Пайщики создают спрос, Фонд продает (и получает на свои счета!) денюжки уже бОльшие, нежели должны были бы получить за конкретную долю в квартире. В итоге продав долей на одну квартиру, ФОНД выручит денег аж на 1.5 квартиры (условно) =)))

Я тоже свои накопления защитил в недвижимости =)) Но у нас с Вами странные расхождения. Недвижимость в Мурманской области дает больше денег от сдачи в найм. Растет в цене бОльшими темпами, но ФОНД говорит о доходности в 20% годовых, а я лишь о 10 с небольшим. Как так?
Или Ваш рост - это рост за счет спроса пайщиков, а не настоящего роста недвижимости?

Сколько пайщиков в Фонде?

Всё гораздо хуже . Про заграницу можно даже не говорить. А вообще ко всему, даже к сбербанку и ВТБ стоит относится как к хайпам. Ничто не вечно. И по практике всё схлопывается одинаково хреново для вкладчиков.

добавлено через 10 минут
Был у нас в городе кооператив по микрофинансированию. Всё закончилось тем, что типа бухгалтер с деньгами вкладчиков свалил в неизвестном направлении. Т е форма организации ничего не гарантирует. Доверить свои деньги кому либо всегда риск. А вообще идея хорошая и реальная. Хотелось бы на эту тему послушать мнение С. С. Как эта идея согласуется с вопросом резиновых квартир, какие права имеет владелец 1\100 части квартиры. Кстати, интересно, при продаже 1 пая квартиры всем совладельцам этой квартиры рассылаются заказные письма для отказа от первоочередного права на покупку?

Предполагаю, что он бесплатно работать не будет =)) А то дармоеды тут расплодились, совета бесплатно хотят =)) Но мне тоже было бы интересно услышать, как он оценивает риски в данном предприятии? =))

Предполагаю, что ФОНД не будет оформлять необходимые документы и наделять правом собственности пайщика, поэтому никто никого письменно не будет спрашивать и просить отказа от покупки доли. Слишком большое количество пайщиков на одну квартиру, слишком много хлопот с нотариусами, госпошлины за регистрации сделок и пр.
Это ж действительно бред - купить пай за 6000 руб. и заплатить 2000 руб. (по всей стране такая сумма?) за регистрацию перехода права собственности =)) Если уж покупать пай в квартире, то тысяч так на 150-200-400 минимум. И надолго.

Вывод я для себя такой сделал: если ФОНД будет оформлять переход права собственности, я бы вложился. Да и то, подождать стоит, пока не начнет падать цена кв.м. в Москве из-за снижения платежеспособности населения.