О чем стоит знать, инвестируя в недвижимость

04.05.2017 11:26

Недвижимость традиционно считается одним из самых надежных и привлекательных для неквалифицированных инвесторов вложением с целью сохранения и увеличения капитала. Причины высокой привлекательности в кажущейся простоте вложений и уверенности в постоянном росте рынка недвижимости. Попробуем разобраться, так ли все на самом деле.



Хотелось бы подчеркнуть, что речь в данном случае мы ведем об индивидуальных инвестициях физических лиц и не касаемся эффективности бизнеса девелоперов или профессиональных инвесторов в недвижимость.
Итак, глобально существует всего лишь две основные инвестиционные идеи, связанные с вложениями в недвижимость.

1) Спекулятивные вложения в недвижимость на ожидании роста ее цены. В 90% случаев – это вложения в строящиеся объекты, выход из проекта по итогам завершения строительства. Такие инвестиции являются среднесрочными, ожидаемый срок проекта составляет 2-3 года.

2) Консервативные инвестиции в готовую рентную недвижимость с целью получения стабильного дохода и сохранения стоимости своих вложений. Это долгосрочные стратегии с горизонтом планирования не менее 5 лет.

По видам недвижимость делится также на две большие группы.

1) Вложения в жилую недвижимость (квартиры, апартаменты).

2) Вложения в коммерческую недвижимость (торговые объекты, офисные объекты, склады).

И еще один важный момент – это структурированные вложения в недвижимость. Есть три варианта.

1) Прямое владение недвижимостью физическим лицом.

2) Владение через ООО, созданным для владения недвижимостью.

3) Владения паями закрытых паевых фондов недвижимости (ЗПИФ).

Теперь рассмотрим существующие инвестиционные стратегии в разрезе возможных вариантов и форм вложений.

Говоря о спекулятивной стратегии, в 90% случаев мы имеем в виду прямое приобретение физическим лицом квартир (одной или нескольких) в строящемся доме по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) с последующей продажей после завершения строительства.

Расчет на рост цены строится на двух идеях: рост цены по мере готовности объекта и общий рост цен на квартиры. Что происходит на рынке сегодня? Ни о каком общем росте цен речь уже не идет. Даже в Москве, на самом стабильном рынке, в течение последних двух лет роста нет, по факту мы наблюдаем даже снижение цен. Несмотря на заверения некоторых экспертов, что цена квадратного метра достигла дна и рост неизбежен, мы бы не были столь оптимистичны. Учитывая соотношение заявляемого нового предложения со стороны девелоперов с нерастущим уровнем спроса, ожидать роста – рискованная идея. Скорее всего, в течение ближайших лет рынок будет находиться в стагнации, цены будут оставаться на одном уровне, при этом большая доля квартир будет продаваться по специальным акциям.

Безусловно, имеет место рост цен за счет увеличения готовности объекта. Но, анализируя текущее предложение, мы видим, что разница между ценой на котловане и ценой готового дома составляет в среднем 20%, иногда может доходить и до 25%. Учитывая срок строительства в 2-2,5 года, имеем доходность не выше 10% годовых. Да, возможно найти объекты с большим дисконтом на начальном этапе, но тут стоит подумать о проблеме «отрицательного отбора». У такого девелопера, скорее всего, проблема с собственными или кредитными средствами, он демпингует, чтобы привлечь средства, соответственно, риск, что девелопер столкнется с финансовыми рисками существенно выше. Итак, имеем доходность в 10% годовых, учитывая, что ставки по ипотеке сейчас составляют тоже порядка 10-11% годовых, то увеличить доходность за счет привлечения кредитных средств также не получится.

ОСНОВНЫЕ РИСКИ ТАКИХ ВЛОЖЕНИЙ

Первое, как уже упоминалось выше, это риск завершения строительства. Наиболее интересные предложения у небольших компаний, но стоит понимать, что большинство таких компаний рассчитывают на определенный темп продаж для успешной реализации проекта, а если спрос будет ниже ожиданий, то есть ли у них средства для финансирования строительства – неизвестно. Можно идти к крупным девелоперам. Но у них и цена будет выше, и всех рисков тут не избежать, вспомнить хотя бы историю с СУ-155. Сейчас правительство проводит реформы, чтобы больше защитить физических лиц и устранить мошенничество со стороны застройщиков, но насколько эти меры будут эффективны – пока большой вопрос.

Второе – вопрос сроков реализации квартир. Если раньше к моменту завершения строительства застройщик реализовывал свой объем квартир, и свои квадратные метры могли реализовывать частные инвесторы, то сейчас существенная доля квартир остается нераспроданной к моменту завершения строительства, поэтому приходится конкурировать с этим объемом, сроки реализации проекта увеличиваются, а доходность снижается.

На наш взгляд, соотношение риск-доходность для «инвестиционных квартир» сейчас мало интересна. Но если вы более оптимистичны, то концентрировать свое внимание стоит на рынке Москвы и ближайшего Подмосковья. Это те регионы, где существует устойчивый спрос даже в текущей ситуации. Для хороших проектов спрос все равно найдется. Инвестиции в регионы сейчас не оправданы. Конечно, везде могут быть хорошие качественный активы, которые могут найти свой спрос, но для того, чтобы понимать качество актива, надо очень хорошо разбираться в специфике города, долго анализировать и привлекать местных экспертов рынка. Даже профессионалам рынка недвижимости часто бывает сложно понять специфику того или иного региона.

Если же вы все-таки готовы играть в историю «инвестиционных квартир», то можно обратить свое внимание на инструменты ЗПИФ с аналогичной стратегией. На рынке существуют предложения данной стратегии от качественных управляющих компаний.

ЧТО МОЖЕТ ДАТЬ ЗПИФ?

Он может закрыть часть описанных рисков. Во-первых, в компаниях работают специалисты, которые анализируют качество проектов, финансовое состояние девелоперов, через них проходит большое количество проектов, и есть возможность выбрать действительно интересные истории.

Во-вторых, ЗПИФ приобретает сразу большое количество квартир, инвестируя крупные суммы. За счет крупных вложений ЗПИФ получает дополнительную скидку. Имея большой объем квартир, можно лучше контролировать рынок продаж квартир, управлять им. Плюс, часто в таких фондах якорным инвестором выступает крупный институциональный инвестор, и в случае проблем у застройщика, он может помочь их решить в том или ином виде, чтобы не потерять свои инвестиции. Но опять же рассчитывать на очень высокую доходность тут не стоит, она будет примерно на том же уровне 10-12%, но риски меньше. Если вы выбрали такой вид инвестиций обратите внимание на репутацию и качество управляющей компании фонда, и проверьте – не является ли УК, финансово-промышленная группа, стоящая за УК, и застройщик аффилированными лицами.

Идея приобретения квартир в «сносимых пятиэтажках»

На мой взгляд, серьезно обсуждать это не стоит, как можно что-то посчитать, не представляя, когда снесут тот или иной дом, и где вам предложат квартиру. Здесь может быть бизнес, только если у вас есть доступ к информации – что и когда будут сносить, что дадут взамен. Тогда, безусловно, можно неплохо заработать, в противном случае – это не инвестиция, а лотерея.

РЕНТНЫЕ СТРАТЕГИИ

Основная рентная идея – купить квартиру (готовую или строящуюся) и сдать ее в аренду. Почему так? Две причины – небольшой порог входа в эту историю 5-30 млн рублей, а также любовь россиян к собственным квартирам. Но доходность рентной квартиры – это 5% годовых в лучшем случае. А сам факт владения еще одной квартирой и ее способность сохранять свою стоимость с течением времени – вопрос спорный. А если вы еще и взяли ипотеку под квартиру, то это будет расход, а не доход. Ипотека – это только если вы покупаете квартиру для личных нужд, или если вы не умеете сохранять капитал самостоятельно, и единственным мотивом к сбережению для вас является погашение кредита.

Если вы хотите иметь рентный актив, то ваш выбор – коммерческая недвижимость. Текущие ставки доходности составляют 9-14% годовых в зависимости от качества и местоположения актива.

Несколько советов

1) Приобретать следует готовый бизнес, приносящий рентный поток. Оценить будущий поток пустого объекта неподготовленному человеку сложно, вероятность ошибиться очень высока. Поэтому приобретать надо объект с арендатором, желательно, чтобы это был понятный федеральный игрок, который работает на данном объекте не меньше года.

2) Хорошо изучите договора аренды, посмотрите, при каких условиях арендатор может расторгнуть его, какая ответственность за разрыв договора, может ли арендатор снизить ставку.

3) Попробуйте оценить адекватность арендной ставки, прикиньте долю арендных платежей от выручки арендатора. Если она выше 15% – это уже повод задуматься, а может ли арендатор платить такую аренду.

4) Не забывайте, что недвижимость тоже требует управления, эксплуатации, уплаты налогов. Проверьте, заложены ли данные затраты при расчете доходности.

5) Наймите экспертов и проведите анализ объекта на необходимость проведения капитальных ремонтов в ближайшие 1-3 года, затраты могут быть высоки, особенно если мы говорим о старых объектах.

6) Основное в объекте – это местоположение. Чем больше траффик около объекта (пешеходный, автомобильный), тем лучше и надежнее инвестиции в него.

Доходность в 10-14% вполне адекватна для качественного объекта, так как риски будут минимальны, особенно сейчас при снижении банковских ставок. Основной минус таких вложений – высокий порог входа, который составляет 50-250 млн рублей.

Поэтому сегодня все активней развивается такой финансовый продукт как краудфандинг вложений в рентную недвижимость. Наиболее удобная форма таких вложений – создание рентного монофонда (ЗПИФ). Под монофондом мы понимаем фонд, в котором один базовый актив.

Основное его достоинство в том, что пайщиками такого фонда могут стать владельцы небольших накоплений – от 1 млн рублей. Еще один плюс – отбором объектов занимаются профессионалы, соответственно, риск на некачественный актив ниже. Также управляющая компания фонда решает все проблемы с объектом и арендатором, эксплуатирует недвижимость. Инвестору остается лишь получать ежемесячный доход.

На что стоит обратить внимание

1) Управляющая компания фонда – ее опыт, репутация и компетенция. Риск на УК придется открыть.

2) Правила доверительного управления фонда. Посмотреть на правила выплаты дохода пайщикам (должны быть ежемесячны в полном объеме дохода), на оценщика, аудитора, спецдепозитарий фонда (должны быть крупные игроки с хорошей репутацией), права УК на распоряжение объектом.

Из минусов данной формы инвестиций – низкая ликвидность актива. Пока что ни одной из компаний, предлагающей такой продукт, не удалось создать работающий вторичный рынок паев. Поэтому в случае, если вы захотите выйти из актива, то придется искать покупателя самостоятельно, либо продавать с дисконтом. Однако рынок развивается активно, все работают в направлении создания вторичной ликвидности, и когда это произойдет – данный вид инвестиций будет ждать серьезный прорыв, советуем присмотреться сейчас к нему, тем более что это не что-то новое, а общемировая практика.

Екатерина Черных, генеральный директор управляющей компании «ВЕЛЕС ТРАСТ»

источник