Как заставить ипотеку приносить доход в условиях кризиса?

Не для кого не секрет, что ипотека дело хлопотное и затратное. Особенно в условиях кризиса и падения экономики. Но вместе с недостатками у ипотеки есть ряд преимуществ, которые открывают интересные возможности для инвесторов в недвижимость. Давайте это обсудим.
Нарушим правило начинать с хороших новостей и начнем с недостатков ипотеки:

1. Необходимость делать ежемесячные платежи. Останавливать выплаты нельзя. В случае валютной ипотеки платежи могут существенно вырасти, это усиливает риски многократно.

2. В случае любой просрочки по выплате, заемщик портит себе кредитную историю, что может повлиять на стоимость следующих заимствований.

3. Высокая стоимость заемных средств. Особенно сейчас, в условиях кризиса, когда ставки превышают 15%/год.

4. Наличие первоначального взноса, который сейчас существенно вырос до 30% от стоимости недвижимости.

5. Необходимость доказывать банку стабильность доходов, которые необходимы для погашения ипотечного кредита. Банки существенно ужесточили это требование на фоне роста просроченной задолженности заемщиков.

Как минимизировать эти недостатки и превратить их в возможности? Давайте перейдем к преимуществам ипотеки:
1. Купленная квартира с момента покупки становиться собственностью заемщика. Это важно и это преимущество. Чуть позже мы поймем почему.

2. Если у вас рублевая ипотека, то величина выплат в рублях увеличиваться не будет. При дифференцированных платежах будут даже уменьшаться.

3. Ставка по ипотеке фиксируется в момент заключения договора и банк не вправе ее изменить.

4. Ранее заключенный договор ипотечного кредитования можно реструктуризировать в том случае если ситуация на финансовом рынке улучшилась. Многие банки в борьбе за клиентов предлагают программы реструктуризации ипотеки. Если ипотека в валюте, то при любом удобном случае имеет смысл реструктуризировать ее в рублевую.

5. Как правило, банк не ограничивает заемщика в сдаче ипотечной квартиры в найм. Достаточно ее просто застраховать.

Оговоримся сразу, что мы рассматриваем покупку квартиры исключительно с инвестиционными целями. Покупка квартиры для собственного проживания к этой категории не относится.
Заставить ипотеку, даже такую невыгодную как в России, работать на Вас достаточно просто. Для этого необходимо минимизировать недостатки и максимизировать преимущества.

Рассмотрим несколько правил и советов:
1. Первый совет очень банален. Не покупайте квартиру в новостройке на ранних стадиях строительства на ипотечные средства! Никогда! В условиях кризиса ставки по кредитам растут не только для частных заемщиков, но и для застройщиков. В таких условиях возможен риск затягивания или даже остановки строительства на много месяцев. Как вы понимаете, отклонение строительства по срокам приведет к потере всей инвестиционной привлекательности. Необходимость выплачивать проценты за незапланированный промежуток времени может уничтожить доход от разницы стоимости квартиры в начале строительства и при сдаче дома.

2. Совет второй. По причинам указанным выше оптимально подобрать для покупки квартиру на вторичном рынке. В доме, который введен в эксплуатацию больше чем 3 – 5 лет назад, как правило, все квартиры уже отремонтированы и там живут люди. Следовательно, минимален риск отключений воды, электроэнергии, затопления, пожара, протечек, повышенного шума, пыли и грязи. Это достаточно важно особенно для следующего пункта.

3. Самое оптимальное решение купить квартиру отделанной под ключ с установленной встраиваемой бытовой техникой. Это позволит сразу после получения ключей от предыдущего владельца сдать ее в найм. Полученный доход направить на погашение ипотечных платежей.

4. Покупайте квартиру в районе перспективном для сдачи в найм. Оптимально если квартира будет находится в шаговой доступности от метро (не более 15 мин. пешком), рядом с престижными офисными, деловыми центрами, учебными заведениями и т.п.

5. В процессе сдачи квартиры в найм никогда не подписывайте договор найма больше чем на 11 месяцев. Это позволит вам избежать регистрации обременения, избавит от необходимости предупреждать нанимателя о возможном прекращении договора найма жилья или изменения ставки найма. Оплачивайте коммунальные платежи самостоятельно, но полагайтесь на нанимателя.

6. Внимательно следите за изменением ставок найма жилья в районе расположения инвестиционной квартиры. Не верьте аналитическим статьям и мнениям экспертов. Тем более не покупайте разного рода базы данных. Самое лучшее выступить в роли нанимателя и попытаться снять квартиру в вашем районе. Это затратный по времени путь, но он даст самую достоверную и объективную информацию о ценах и качестве жилья сдаваемого в найм в вашем районе.
7. Регулярно пересматривайте ставки найма в сторону повышения, как только поймете, что стоимость найма жилья в вашем районе начинает расти.

8. Внимательно отслеживайте предложения банков по ипотечному кредитованию. В случае улучшения экономической ситуации ставки по ипотеке могут существенно снижаться, а банки, конкурируя за качественного заемщика, предлагают реструктуризировать ранее взятые ипотечные кредиты.

9. При заключении ипотечного договора следите за тем, чтобы договор не позволял банку изменять ставку по ипотечному кредиту в сторону увеличения, а также за тем, чтобы договор предусматривал возможность досрочного погашения ипотеки. Это очень важно!

А теперь, когда мы сформулировали основные рекомендации, давайте поговорим о том, какие у нас есть возможности зарабатывать на ипотеке. Все мы знаем, что в условиях кризиса инфляция ускоряется.
Это не относится к западным странам с развитыми экономиками, в которых ставка рефинансирования близка к нулю, а рынки товаров и услуг близки к насыщению. Там сейчас кризис проявляется в дефляционных процессах, приводящих к снижению стоимостей товаров и услуг, а также недвижимости.


Если у нас есть инфляция, то стоимость купленной жилой недвижимости с привлечением ипотечного кредита с течением времени увеличивается. Локальные снижения стоимости недвижимости, измеряемые несколькими месяцами, пусть вас не пугают. В долгосрочной перспективе недвижимость всегда дорожает! Тем же процессам подвержена и стоимость найма жилья. Это наши козыри. Ведь стоимость заемных денег с течением времени не увеличивается. А величина дифференцированного ипотечного платежа будет только сокращаться.
Таким образом, если величина предоплаты по ипотеке достаточно большая, то ежемесячные выплаты по ипотеке, уже начиная с первых месяцев, покрываться доходом от сдачи квартиры в найм. Этот эффект особенно заметен при использовании дифференцированных платежей. Ипотечный калькулятор, которых существует множество, позволит вам подобрать оптимальную величину заемных средств с учетом стоимости найма в выбранном районе, стоимости квартиры и наличия начального капитала для первого взноса по ипотеке.

В идеальном варианте, когда доход от найма жилья полностью покрывает ипотечный платеж, вы приобретаете квартиру в собственность, сделав только первый взнос по ипотеке из собственных средств. Остальные платежи делают за вас ваши наниматели.

Не стоит забывать, что к моменту полного расчета по ипотеке квартира будет стоить значительно дороже.
Вывод чем выше инфляция, тем выше будет подниматься цена на недвижимость, и тем выше будут ставки найма жилья. Нужно отметить, что обычно это происходит с некоторой задержкой относительно остальных товаров и услуг. Таким образом, чем выше инфляция, тем быстрее можно погасить ипотеку и больше заработать. Недвижимость прекрасный защитный актив!

У меня уже доход от найма превышает платежи по кредиту, который брал на покупку квартиры. Метод рабочий, правда не всегда и везде, но нужно не спать в шапку и использовать предоставленную возможность сразу

Да, ипотеку можно рассматривать, как долговременную инвестицию, причём весьма выгодную. И вообще, как говориться, ипотеку сложно выплачивать только первые три года: из-за инфляции денежная сумма зарплаты возрастает, а платеж остается неизменным.

Согласен. Вот только если ипотека выплачивается только из заработной платы, то это не инвестиция, а затрата. Если квартира сдается, то в первую очередь вырастает доход от аренды. И через три года даже ипотечная квартира начинает приносить пассивный доход.

Во-первых, ранее договор найма не подлежал никакой регистрации (не следует путать это правило с договором аренды, регулируемым главой 34 ГК РФ).
Договор найма жилого помещения мог заключаться максимум на срок в 5 лет и не подлежал никакой государственной регистрации.

Во-вторых, и в настоящее время (после внесения изменений в главу 35 ГК РФ) регистрируется не сам договор найма, а обременение права собственности, возникающее в связи с заключением договора найма.

Согласно пункту 2 статьи 674 ГК РФ
"Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
(п. 2 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)".

++++++++++++++++++

При этом заключать договор найма на недвижимое имущество (квартиру), приобретенное по ипотеке, можно без согласия банка, если только иное не предусмотрено договором с банком (залогодержателем).
А где Вы видели, чтобы банк заключал договор на таких условиях, при которых бы он без своего согласия разрешал бы сдавать заложенное имущество в найм?

Какой смысл обсуждать то, что было ранее?
И что? Семен Семеныч, сконцентрируйтесь и сделайте вывод. То что вы умеете цитировать закон мы убедились. Это полезно. Но для практических деяний форумчан этого не достаточно.
Мы здесь для того, чтобы опытом обмениваться!!!

Большой смысл (для правовой грамотности граждан).

Зачем Вы вообще писали в настоящей теме про то, что НЕ относится к договору найма? Вы вели речь, что якобы договор найма необходимо регистрировать, если он заключен на срок более 11 месяцев. Я же указал на то, что договор найма ВООБЩЕ НЕ ПОДЛЕЖИТ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ (ни ранее, ни сейчас).
Регистрируется обременение права собственности, а не договор найма (как сделка). В этом и состоит существенная разница!

Договор же найма никогда не регистрировался (даже если он был заключен на срок в 5 лет). И сейчас договор найма жилого помещения не регистрируется.

Вы путаете это с договором аренды. Именно в главе 34 ГК РФ указано про регистрацию договора аренды. И это связано с тем, что договор аренды вступает в силу только с момента его государственной регистрации.
Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ "договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации".
Договор же найма никогда не вступал в силу с такого момента.

А Вам мало выводов уже мною сделанных? Я всегда их делаю, приводя соответствующую норму права, и разъясняя её предписания.

Если Вы не видите моих выводов в ранее размещенном сообщении (и до конца не осознаете сути приведенных выше замечаний), то это не мои проблемы. Вы не видите то, где Вы допускаете правовую ошибку.

Вы отталкивались в своем тексте, на который я отвечал, не от норм права.

Обмениваться опытом не отталкиваясь от действующих норм права?!

Что толку вести речь о договоре найма по ипотечной квартире, если банк не даст своего согласия на подобную сделку (поскольку договор с банком будет содержать условие о том, что сдача квартиры по договору найма может осуществляться только с согласия банка - залогодержателя).

Ничего я не путаю. просто описался и вместо слова "обременение" написал слово "договор". Уже поправил.
Вот интересно как банк это практически проверять будет? И будет ли вообще?

добавлено через 3 минуты
Опыт ответов других форумчан на ваши посты показывает, что вы только раздражаете таким буквоедством. Мы ведь не на судебном разбирательстве, где важна каждая запятая. Зачем это вам?

Ага. Вот только лукавить не надо.

"Перепутать" регистрацию обременения права собственности с регистрацией самого договора найма (как государственную регистрацию сделки; от чего зависит момент вступления договора в силу) невозможно.
Это абсолютно разные вещи, диаметрально изменяющие юридическую суть изложенного.

А, понятно. То есть предлагаетеся прямым образом нарушать условия договора, заключенного с банком. "Молодца".
И с этой точки зрения называть такое обсуждение "мы тут делимся опытом". Получается, что Вы делитесь опытом нарушения действующего законодательства?!
Договор с банком перестал быть для Вас обязательным?
Напоминаю, что в силу статьи 8, статьи 307 и статьи 420 ГК РФ из договора с банком возникли соответствующие обязательства (у Вас в том числе).

Если беретесь обсуждать юридически значимые вещи, то усвойте как дважды два, что в них любое слово имеет значение, поскольку может существенным образом влиять на правовую составляющую рассматриваемых правоотношений.
И, разумеется, я раздражаю. Какой-то юрист на какие-то нормы права ссылается, да еще и на возможные условия раннее заключенного с банком договора.
Вам стало очень неприятно от того, что мною были отмечены Ваши грубейшие юридические ошибки и то, что Вы абсолютно игнорируете, что в договоре с банком может содержаться запрет на сдачу квартиры в найм без согласия на то банка. Ведь квартира в залоге у банка находится.
Иной реплики я от Вас уже не ожидал. Соблюдение действующего законодательства называется уже "буквоедством". Очень "мило".

Тех, кто не обращает внимание на действующие нормы права (или прямым образом их нарушает), а также на условия ранее заключенного договора, ВСЕГДА шибко раздражают те оппоненты, которые вскрывают данные нарушения, апеллируя к действующим нормам права.

Вам было бы очень удобно обсуждать подобную тему не видя моих контраргументов и моих крайне неудобных реплик.

Вы что же, желаете обсуждать данную тему только лишь с тех позиций, которые лично Вас устраивают? Даже если они нарушают и нормы права, и ранее заключенную Вами же (или другим гипотетическим собственником квартиры) сделку (с банком)?

Нда.

Ну обсуждайте дальше то, как надо сдавать ипотечную квартиру по письменному договору найма, предварительно НАРУШИВ условия иной сделки - договора с банком. "Крутое" обсуждение.

Только полный лох не потребует с наймодателя соответствующего письменного документа о том, имеются ли обременения на квартиру. Запрос в Росреестр поставит все точки над "i". И будет выяснено, что квартира ипотечная.
Далее вменяемый наниматель потребует с Вас доказательства того, что в договоре с банком Вам якобы было предоставлено право без его (банка - залогодержателя) согласия сдавать подобную квартиру в найм.

Потрудитесь доказать ваше оскорбление фактами! Доказательством может быть только цитата указывающая на злой умысел с моей стороны! Ваши домыслы ничтожны!
Потрудитесь дать цитату текста, в котором я призывал нарушать закон!!!!!!:
Вам как юристу должно быть стыдно так себя вести и тролить попусту всех подрят на этом форуме.
На форуме люди ждут помощи, а не оскорблений и уличения в незнании юридических тонкостей.

Семен Семеныч, спасибо за ликбез
Или всетаки есть варианты?

Есть.
В соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ Статья 29. Пользование залогодателем заложенным имуществом
пункт 2. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Таким образом при заключении ипотечного договора необходимо внимательно его читать и постараться исключить из текста договора ограничение на сдачу в наем заложенной квартиры.
В действительности кредитной организации выгодно, чтобы у заемщика были дополнительные доходы. Это снижает риск просрочки платежей по ипотечному договору.
Например, в договорах ОАО "Газпромбанк", нет прямого ограничения заключения договора найм ипотечной квартиры. Банк оставляет за собой право по согласованию с собственником проверять состояние квартиры и запрещает любые перепланировки. Накладывает ограничения на регистрацию в квартире целого ряда лиц. Ну и конечно требует в соответствии с законом застраховать заложенное имущество.

vw01563, спасибо за статью. Я уже давно говорю о том, что долгосрочные кредиты в нашей стране очень выгодны, не смотря на, вроде бы, большие проценты. Чем длительнее кредит, тем больше вы получаете выгоды. Особенно это касается ипотеки. Многие просто не могут этого понять, для них кредиты - зло!!! И это - основной аргумент.)))


Госпыдяяяя, и тут опять Семён Семёныч.))) Честно говоря, уже не читаю его сообщения, просто прокручиваю и всё.

Кому эта каббала вообще нужна? Ладно если б она работала по примеру США, ещё может быть, а так..

Тому, кто видит дальше своего носа и хочет обеспечить своё будущее.

И какой же вывод у Вас (как Вы постоянно спрашиваете у меня)?! Процитировать закон любой сможет. Какой-такой "вариант" приведенные Вами предписания предоставляют?! Да ровным счетом никакого.

При этом к рассматриваемой ситуации относятся больше предписания не статьи 29 Закона, а статьи 40, согласно которым
"Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:
срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;
имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества".

Ржунимагу. Банк так и побежал из своего договора исключать пункты, которые предоставляют банку возможность контролировать то, как используется имущество, находящееся в залоге у банка, и запрещают без предварительного согласования с банком сдавать имущество в найм.
Как это Вы исключите такие условия? Волшебной палочкой взмахнете?! А банк не захочет их исключать и всё тут. Для заключения договора необходимо достижение согласованной воли двух сторон (пункт 3 статьи 154 ГК РФ).

Речь идет ни о вообще запрете на сдачу квартиру, а о том, чтобы сторона договора не могла сдавать подобное имущество без предварительного получения согласия на это банка.

ТСу спасибо большое, у меня реально в эту сторону мыслей не было вообще

А у меня постоянно такие мысли.))) Мужу говорю-говорю: давай возьмём двушку в ипотеку, сдавать будем, почти в ноль все выплаты покроются... Нет, он всё мнётся-мнётся! Дождались кризиса, теперь не до квартиры! И ипотека взлетела. Э-э-эх...

Да, Наталья, Вы правы! Все нужно делать вовремя. Мы привыкли смотреть во времени назад и на основе этого опыта планировать свои действия в будущем. А это не всегда рациональный подход. Технологии постоянно совершенствуются, экономические условия изменяются. То что раньше не приносило дохода в будущем может стать панацеей. И наоборот.
Буквально вчера мы выписывали газеты и фотографировали на светочувствительные материалы, а сегодня это прочно забытое прошлое. Целые отрасли умирают и рождаются на наших глазах.
Уверен, что будущее за реальными активами. Слишком сильно уже влияют на нашу жизнь системные перекосы в мировой экономике.

добавлено через 14 часов 31 минуту
Несколько раз, в разных ветках уже писал о кризисе на рынке риэлторских услуг. Поскольку занимаюсь инвестициями в жилую недвижимость, то получаю рассылки на эту тему. Сегодня получил очередную, прочел и пребываю в тихом шоке!
"Профессионалы" риэлторского рынка на полном серьезе обсуждают тему: Этично или не этично кидать своих клиентов на несколько миллионов при купле-продаже квартир!!!!!
Это до какой степени нужно быть циниками, чтобы признаваться в том, что почти каждый обманывал своих клиентов на несколько миллионов, но одновременно считать это не этичным!
Инвесторы в недвижимость часто покупают и продают. Кто сталкивался с обманом со стороны АН? Делитесь опытом.

скорее сталкивался с жутким непрофессионализмом.
полный бардак в простых вещах - неверно описывают характиристики недвижимости, опаздывают на встречи и т.д.
проще все делать самому - и лучше и денег не теряешь!