Как я инвестирую в ПАММЫ и недвижимость в Украине

Всем привет, меня зовут Алексей, мне 23 года и я буду писать свой блог об инвестициях.
Забегая вперед скажу что я инвестирую в паммы и в недвижимость в Украине (Днепропетровск), и в своём блоге я буду рассказывать именно об инвестициях в недвижимость. Итак небольшой экскурс в прошлое.

Начал инвестировать в паммы на одной из популярных площадок. Сначала инвестировал 500$ и за год вложил порядка 10000$.
Примерно через полтора года я вывел все деньги из форекса, и мы с родителями решили купить участок и строить дом. Дом мы хотели строить то ли для себя, а свой продать, то ли на продажу сразу не было понятно. На сегодняшний я живу в этом доме и продаю его.

Сразу к инвестициям.

Паммы. Сейчас очень популярный вид инвестиций, и в пронципе меня в нем всё устраивало, доходность 60-80% в год, но последнее время меня не покидает мысль о том, что компания тупо может закрыться, и я не то что прибыль, я даже вложенные деньги не получу. Это не относиться к какой то определенной компании, у меня такое отношение абсолютно ко всем брокерам.

Сейчас я стараюсь разделить деньги между 2-3 брокерами, что бы если один брокер закроется я не потеряю все деньги. Брокеров я выбираю исключительно крупных, которые на рынке не первый год. Что касается управляющих тут всё просто, я не гонюсь за прибылью, 5% в месяц меня абсолютно устроит, и главное что бы капитал управляющего был большим, хотя бы 100 000$. За 3 года инвестирования по такой схеме у меня не было ни одного убыточного месяца.
По памм инвестициям у меня всё, если кому то интересно в каких конкретно управляющих я инвестирую, спрашивайте, отвечу в личку, да бы не сочли за рекламу.

Мои 3 правила ПАММ инвестиций:

- Выбирай только крупных и проверенных брокеров.
- Не вкладывай в управляющих с капиталом менее 100 000$
- Не гонись за прибылью, главное сохранить капитал, выбирай управляющих с прибылью не больше 5% в месяц.

Надеюсь мой опыт будет Вам полезен, и удачных вам инвестиций.
В следующих постах я буду рассказывать, как именно я инвестирую в строительство домов в Украине.

добавлено через 24 минуты
Как я инвестирую в строительство домов. Мои ошибки.
Началось всё с того, что мы с родителями решили купить участок земли 10 соток и построить там дом. У родителей был небольшой опыт в строительстве, в начале 2000х у них была небольшая фирма по строительству.

Я буду очень подробно рассказывать о том, как, где и что лучше строить. И конечно же я буду рассказывать сколько это стоит и за сколько можно продать.

Первая ошибка
Мы точно не определились для чего мы строим дом.
У нас было 2 варианта, либо мы строим дом для себя, а дом родителей продаём, либо же мы строим дом на продажу. Это пожалуй была самая большая ошибка. Мы не знали будем ли мы жить в этом доме или нет, но строили его как будто для себя. Мы покупали дорогие стройматериалы, и строили большой дом.

Итак вывод: Никогда не инвестируй в недвижимость не будучи точно уверенным будете ли вы в ней жить, или будете её сдавать или продавать.

Вторая ошибка.
Я не знал рынка. Возможно это прозвучит глупо, но да, я не знал рынка. Я не знал за сколько можно будет продать дом, который я строю. И ещё я не знал, какие дома пользуются спросом, а какие нет.

Вывод: не инвестируйте не зная рынка. Проконсультируйтесь с риэлтором.

Третяя ошибка.
У нас не было опыта в строительстве. В начале я писал что мои родители 10 лет назад занимались строительством, но за это время всё так изменилось, что их опыт был уже не актуален. В итоге мы потеряли много сил, времени а главное денег потому что у нас не было опыта в строительстве.

Вывод: не начинайте строить не имея опыта. Я не говорю что вы должны быть опытным строителем, но маломальские знания в строительстве должны у вас быть.

Ошибка четвертая.
Я не рассчитал время. Я планировал построить дом за год, а вышло за два. Через год у меня банально закончились деньги. Из-за того что я не рассчитал сколько мне обойдётся дом деньги закончились когда пришло время делать внетренюю отделку дома.

Вывод: считайте! Считайте сколько будет стоить строительство и сколько времени это займет.

Я рассказал основные ошибки, допущенные мной, в следующих постах я буду подробно рассказывать как не допустить таких ошибок.

добавлено через 38 минут
Немного о цифрах

Сколько нужно денег для строительства дома.
Нет однозначного ответа, все зависит от вашего опыта в строительстве и от того сколько вы будете уделять этому времени.

Для строительства дома под ключ в Украине (цены на работу и стройматериалы в регионах не сильно отличаются) нужно 15-20 тысяч долларов. Курс сейчас 19гривен за доллар. Эти цифры я взял не с потолка, я недавно считал смету на дом в 80 квадратных метров под ключ.
Продать такой дом можно за 40-60 тысяч долларов. Всё зависит от региона.
Но для строительства дома нужен участок земли. Цена участка в 5 соток в Днепропетровске 10-20 тысяч долларов, за большие деньги нет смысла покупать участок.

Сколько по времени строить дом. Мне как уже опытному строителю с прямыми руками надо 3-4 месяца что бы полностью от фундамента построить дом.
В следующих статьях я буду подробно писать о том, какой этап строительства сколько времени занимает.

Как я вижу идеальное строительство. Построить дом за 3 месяца под ключ, со всеми коммуникациями и готовым к проживанию и сразу сдавать его пока он не продастся.
Что касается прибыли то я планирую получить 50-100% с продажи такого дома. Сдавать я его планирую за 1 % от стоимость строительства в месяц, если дом вышел мне в 30 000$ То аренда будет 300$ в месяц.

Если вам интересна тема инвестирования в строительство или вы хотите построить дом для себя, я могу вам выслать подробный проект и смету на дом в 80 квадратных метров.

добавлено через 1 час 16 минут
Допустим вы уже точно решили что хотите строить дом, как говорят на продажу.

Сразу возникает куча вопросов:
- Как строить если у меня нет никакого опыта в строительстве, и я даже ремонт боюсь начинать делать
- Нанимать прораба или строить самому
- Где строить, как выбрать район
- Какой дом строить, большой, маленький, скромный или роскошную резиденцию.
- Сколько нужно денег на начальном этапе и сколько вообще это будет стоить

Я постараюсь ответить на эти вопросы как можно подробнее.

Опыт. Без него никуда. И я построив дом, единственно что заработал это опыт. Так уж вышло что мне после продажи удалось вернуть вложенные мной деньги. Прибыли я получил всего 10-20% за 2 года.

Но не надо пугаться! Есть куча форумов, блогов и ютуб каналов, на которых люди охотно делятся опытом и рассказывают как они строят дома. Почитав профильные форумы и посмотрев видео вы не только получите необходимый опыт но ещё и научитесь что то делать самому, а это вам очень пригодиться если вы решили строить дом.
Единственное что от вас требуется это желание. Поверьте ничего сложного в строительстве нет.

Нанимать прораба или строить самому
Тут всё зависит от вашего опыта и знаний. А также от того, сколько времени вы готовы уделять строительству. Я бы посоветовал как можно доскональнее изучить тему строительства и контролировать всё самому. Не переплачивая за услуги прораба.


Где строить. Как выбрать район.
Строить надо в том городе, где вы будете жить. Потому что вам каждый день надо будет приезжать на стройку. А вот с выбором района всё сложнее, я бы рекомендовал выбирать участок в черте города и за адекватные деньги. Для выбора участка вам надо досконально изучить рынок, я бы даже советовал пару недель поработать риэлтором, что бы узнать где наибольший спрос на дома в вашем городе. И ещё я бы не советовал покупать слишком дорогой учаток, потому что в большинстве случает покупатель не хотел платить за участок, он платит за квадратные метры вашего дома.
Допустим с районом мы определились, как выбрать участок. Во первых это соседи и подъездные. Я бы не рассматривал участки к которым ведёт плохая дорога или там плохие соседи. Так же я бы не покупал участок на пустыре, вообще без соседей.
Далее коммуникации, в Украине главные приоритет это газ и электричество.
Если на участке их нет, даже не думайте его покупать, даже если вас будут уверять что есть возможность его провести за небольшие деньги. С водой всё проще, забил скважину за 500$ и у тебя есть вода.
Форма участка, я бы отдал предпочтение участкам наиболее приближённым к квадрату и не менее 10 метров в ширину. Всё просто, чем меньше периметр участка тем меньше забора надо, а на узком участке неудобно строить дом.
Строения, деревья и прочее. Чем меньше всего этого на участке тем лучше. Деревья обычно старые и их пройдется корчевать, а старые постройки сносить.

Какой дом строить, большой, маленький, скромный или роскошный.
Для себя я решил что буду строить небольшой дом 80-100 м.кв., исключительно одноэтажный, 2х этажный дом значительно дороже в строительстве чем такой же по площади 1 этажный. А вот с вариантами отделки дома возникает много вопросов.
У нас в Днепропетровске спрос на дома класса люкс практически отсутствует, так что я решил строит дешего и со вкусом. Что бы всё было красиво но без лишнего изыска.
Конечно можно строить дом из совсем дешевых материалов, и на таком доме вы больше заработаете, но дом должен быть красивым и выглядеть дорого.

Сколько нужно денег на начальном этапе и сколько вообще это будет стоить.
Для начала вам нужен участок под строительство. В моём городе он стоит 10-20 тысяч долларов. Если у вас уже есть участок, вам нужно сделать проект дома и посчитать сколько будет стоить его построить. Это можно сделать самому или нанять прораба и он вам посчитает. Я вам рекомендую все делать самому, тогда вы точно будете уверены что вы все правильно почитали и никто вас не обманул. Проект заказывать или нет, решать вам, в интернете очень много достойных проектов, за которые не нужно платить.
Сколько денег нужно для начала? Вся прелесть инвестирования в строительство в том, что вы можете строить дом год и даже больше, а для начала вам нужны деньги только на возведение фундамента. Дальше можно строить по мере поступления денег.

Итак что же я буду строить.
К сожалению сейчас не могу приложить проект дома, я это сделаю позже.
Одноэтажный дом площадью 80м2 3 обязательно раздельные спальни и кухня гостиная. В отделки буду использовать недорогие но красивые материалы. Дом обязательно должен быть готов под ключ, желательно что бы в нем была мебель, недостроенный дом никто у вас не купит, я это проверил на личном опыте.

Участок. 5 соток 10х50 метров, есть газ и свет, цена 10 000$. Именно этот участок я выбрал из-за его цены. В среднем в этом районе такие участки стоят 20 000$

Деньги
Я планирую вложить в строительство дома 20-25 тысяч долларов и продать дом за 50-60 тысяч долларов. Строительство займет у меня 3-4 месяца, продавать я начну дом когда он будет полностью готов, по своему опыту скажу что продать недостроенный дом очень тяжело по рыночной стоимости. Пока дом будет стоять в продаже я его планирую сдавать, конечно придется ещё потратить 1-2 тысячи долларов на мебель, но эти деньги окупятся за счёт аренды, и дом с мебелью гораздо охотнее покупают.

Резюмируя. Я хорошо изучил рынок и понял что ищут люди. Мой дом смотрели в течении года почти каждый день, в нем побывало 50-70 покупателей, и я понял что все покупатели продают свои квартиры и хотят купить дом. Обычно у них после продажи квартиры получается 60-100 тысяч долларов, из этого я и решил строить дом, который будет стоить именно 60 тысяч, что бы как можно быстрее его продать.



Если после прочитанного у вас ещё осталось желание строить, задавайте вопросы, с удовольствием отвечу.

Страна стала нищей.
Сейчас люди дотратят последние сбережения и рынок жилья встанет стоймя.
Цены на недвигу сильно обвалятся.

На ближайшие годы лучше возвращайтесь в ПАММы.

Страна и была нищей, просто сейчас это уже не скрывают. И возможно цены обваляться, но на вторичку, новое жилье если и подешевеет то не значительно. И я как раз орентируюсь на тех, бедных людей, которые продают свою 3х комнатную и немного добавляют что бы купить дом.

Страна была третьего мира.
А сейчас нищая, на уровне беднейших африканских государств.

Средняя зп в миллионниках 100-150 долларов.

К весне-лету все встанет.
Прежде чем купить ваш дом нужно продать свою квартиру.
А кто ее купит за эти деньги?

У жилья потенциал подешеветь на 60-70 процентов.

недвижимость покупают не с заработаных денег, а с продажи другой недвижимости. Но я свами согласен что рынок стоит и возможно недвижимость может подешеветь.

Вообще интересно. Буду следить за темой. Хотя сомневаюсь что дом удастся быстро продать. Сегодня общался с риэлтором. У него на протяжении года висят две квартиры. В общей сложности цена на новостройки упала(в доларах) и тенденций к подьему не предвидится в ближайшее время.

Petro Fedchyshyn, рынок стоит, и это факт, хотя после нового года люди как то активнее стали интересоваться недвижимостью. И не расчитываю продать дом сразу, но я буду его сдавать и он будет приносить 400-600$ прибыли в месяц. Вообще я планирую за год построить и продать дом, продавать начну через 3 месяца после начала строительства, тогда дом будет уже почти закончен и его можно будет показывать. А за 9 месяцев я думаю реально продать, особенно если учитывать что цена будет ниже рыночной.