Инвестирование в недвижимость России. Ваши прогнозы?

Давайте в этой теме прогнозировать, как будут вести себя цены на недвижимость России.
Цена на недвижку будет и дальше расти или будет корректироваться в ближайшее время?

Интересная статья на эту тему. Рекомендую к прочтению:
https://mmgp.ru/t22245.html

Впервые крупный девелопер — Mirax Group признал, что цены на недвижимость могут упасть на 25%

Девелоперы распродают свои запасы квартир/объектов с большими "скидками". В гонку скидок включается все больше и больше компаний.
Все может привести к тому, что цены рухнут процентов на 20-25 в ближайшие два месяца. Можно сказать, что они уже рухнули. Но это может быть не на долго. Темпы строительства замедляются, дефицит жилья нарастает, отсюда предвидится дальнейший рост или, как минимум, возвращение на преждние позиции в начале года.

В моём городе цены за последние 5 лет выросли в 3-4 раза,что же будет дальше?Да также рости будут...

Больше трех месяцев назад наткнулся на какомто форуме на статью про цены на недвжимость,там женщина уверяла обождать с покупкой квартир и говорила что тенденция понижения цен и до нас дойдёт(говорилось о понижении от трети чутли не до половины цены),в примеры ставила ситуацию в англии и казахстане и как ни странно но она права оказалась.Смотря что твориться в мире думаю у нас это вполне реальное событие.Недвижимость будет ,а вот остануться ли денеги у людей в таком количестве чтоб преобретать её по таким ценам вот в чем вопрос.

Буквально вчера читал, что цены начинают потихоньку опускаться! Банки не дают кредиты застройщикам, поэтому те вынуждены продавать со скидами!

Моё мнение в ближайшее время цены будут оставаться на том же уровне,
бакс растет, а цены в баксах во всяком случае останутся.
А вот в начале следующего года возможно понижение и наконец
будем надеятся что пузырь недвижимости лопнет.
Любой пузырь лопается но нужны предпосылки. а они только начали появляться и тогда неменуемое сдутие. цены рухнут минимум на 30%.

Если рассматривать жилую недвижимость в кратросрочной перспективе, то цена, на мой взгляд, может снизиться где-то на 30% в ближайшие несколько месяцев из-за следующих причин:
1) девелоперам нужны деньги, чтобы достроить текущие начатые объекты, а банки урезали кредитные линии. Значит они будут вынуждены продавать квартиры по более низким ценам;
2) часть инвесторов, которые подвержены паническим настроениям, будут также продавать квартиры, которые они покупали с целью перепродажи, т.к очень много аналитиков советуют продавать. А "стадный рефлекс" очень заразителен. Это можно наблюдать на российском фондовом рынке
3) ипотечные кредиты подорожали, а это сказалось на части россиян, которые могли себе позволить воспользоваться ими раньше. Это приведет к снижению спроса при текущем уровне цен. А по "закону рынка" снижение спроса будет способствовать уменьшению цены.

Что касается коммерческой недвижимости, то, на мой взгляд, цены останутся на том же уровне.

НО в долгосрочной перспективе, когда мировой кризис поутихнет и доверие инвесторов вернется, то я ожидаю быстрого восстановления цен на прежние уровни и продолжение их роста.

Думаю упадут на 25-35% точно.
Но при этом дефицит нового жилья будет увеличиватся из-за отсутствия финансирования.
Медленный рост может начаться, не раньше второй половины 2010 года.

Сегодня увидел на новом строящемся доме вывеску "Продажа квартир от застройщика",но неделю ранее звонил в одну компанию, которая тоже продает эти же квартиры! Так вот и они везде говорили, что именно они являются застройщиками, но телефоны разные, на тот момент метр стоил 58 тыщ целковых. , метраж начинался у них от 109 квадратиков, завтра буду звонить непосредственно застройщикам и узнаю сколько там стоит данный метр! Уж очень интересно сравнить стоимость перекупщиков и застройщиков, если они таковыми и являются. Как узнаю, сразу отпишусь. Вот и посмотрю, насколько правдивы все разговоры о падении цен на недвижимость.

У нас в Беларуси уже упали на 30-40%, но это на год- два, после поднимутся ещё выше чем были

Все верно. Кроме новостроек еще можно скупать участки в садовых товариществах. Сейчас они подешевели аж на 50%

Я бы не стал сейчас инвестировать в недвижимость

В ближайшее время больших падений в цене на недвижимость ждать не стоит, хотя в России самое дорогое жилье. Насчет в инвестиции в недвижимось, в любом случае это одно из наиболее надежных гарантий сохранения ваших финансов

во-во.. в долгосрочной... Кризис еще минимум года три будет.

Вот и год прошел с момента написания того сообщения с прогнозом. Собственно, большинство ожиданий оправдалось.

Подведем итоги:
1) цены на недвижимость в России упали в среднем на 30-40%

Вот, например, график средней цены на недвижимость в Москве


2) большинство недостроенных объектов заморожены, новое строительство не начинается, хотя имеет место выкуп земли под застройку (на будущее).

3) финансирование сторительного сектора сокращено, многие строительные компании находятся на стадии банкротства, т.к рассчитывали на постоянный рост цен и быструю продажу строящихся объектов (покупать которые сейчас никто не торопится). А долги перед банками растут с каждым днем просрочки. Ну а продавать по низким ценам застройщики не могут (или не хотят), т.к размер долга будет превышать размер полученных денег от продажи. Поэтому застройщики всеми силами стараются реструктуризировать задолженность в надежде на скорейшее восстановление рынка.

4) в вопросе коммерческой недвижимости я скорее выдавал желаемое за действительное (т.к в некоторой степени являюсь заинтересованной стороной ). Цены тоже упали (на аренду в частности), т.к кризис "подкосил" бизнес и предложение на рынке стало превышать спрос.
Зато сейчас можно найти хороший офис в аренду по доступной цене для открытия своего бизнеса.

А что же будет дальше?
По моим прогнозам нас ожидает некоторая стабилизация и продолжение снижения цен до того момента, пока не начнутся денежные вливания в эту отрасль.
Выживут, естественно, крупные застройщики, особенно имеющие поддержку со стороны гос-ва.

На данный момент не вижу каких-либо причин для роста.
Платежеспособный спрос на жилую недвижимость отсутствует. У кого были деньги - уже давно купили себе несколько объектов, а кто планировал покупать в кредит - не могут это сделать из-за проблем в банковском секторе и нереальных процентах по кредитам.

Однако всем уже очевидно, что пузырь на рынке неждижимости сдувается. Не резко лопнул, а постепенно сдувается
Нефтяные и банковские деньги уже не поступают на этот рынок в прежнем количестве.

Для сравнения хочу показать график цен на недвижимость в Японии, когда с 85 по 90 происходили огромные вливания денежных средств в этот сектор. А потом произошел резкий обвал цен:


А вот график индекса цен на американскую недвижимость по данным Standart&Poor's, откат произошел к ценам 2003 года:


Очень бы хотелось, чтобы мы не повторили историю Японии, т.к причины для роста у нас и у японцев сходятся, а графики изменения цен в США и России уж очень похожи на начало обвала в Японии

В общем, на данном этапе не вижу оснований инвестировать в недвижимость до прояснения ситуации.

Три сектора недвижимости пригодные для инвестиций

Автор статьи: Владимир Трибрат, bishelp.ru


В сегодняшних реалиях из всех возможных объектов инвестиций на российском рынке, пригодных для частного инвестора, можно выделить три сектора.





Курортная недвижимость.

Во всем мире рынки недвижимости «второго» или «временного» жилья, используемого для краткосрочного и сезонного отдыха, а также с перспективой переезда после выхода на пенсию, пользуются особой популярностью. По сути, курортная недвижимость, наряду с базовой функцией сбережения средств, соединяет в себе и такие ценности, как использование ее в качестве места отдыха владельцем, а также возможности стабильного арендного дохода.

Сектор курортной недвижимости России представлен, в первую очередь, объектами, находящимися на Черноморском побережье. Рынки недвижимости таких городов, как Сочи, Анапа, Геленджик характеризуются не только растущим предложением качественной недвижимости, но и устойчивым спросом со стороны жителей городов-миллионников и нефтегазовых регионов.
Уникальность сегодняшней ситуации состоит в том, что впервые за многие годы цены на недвижимость на российском Черноморском побережье могут конкурировать по соотношению цена/качество с европейскими рынками курортной недвижимости. Вследствие падения на 25-30% рублевых цен и девальвации рубля против доллара и евро (20-25%) многие российские покупатели «дома у моря» начинают переориентироваться на российский рынок. Так, качественные жилые объекты без отделки в Сочи можно приобрести по 1,5-2 тыс. евро за кв.м. В Анапе и Геленджике – по 1,2-1,7 тыс. евро. Это вдвое (а иногда и более) ниже, чем на популярных у российских покупателей рынках Испании, Черногории, Кипра. Болгарская недвижимость сопоставима по цене, но Геленджик и Сочи выглядят тут достойными конкурентами.


Новостройки крупнейших городов.

Опережающий предложение спрос на качественное жилье в крупнейших городах с диверсифицированной экономикой (Москва, Петербург, Ростов-на-Дону и др.) – устойчивая тенденция, обусловленной фундаментальными факторами. Сегодняшний кризис привнесет еще один среднесрочный тренд – снижение предложения нового жилья.

Текущая ситуация выявила важную инвестиционную возможность: если до кризиса разница в цене между аналогичными объектами на первичном и вторичном рынке была минимальной, то сегодня этот «спрэд» серьезно расширился. В условиях снизившегося спроса и кредитного голода многие девелоперы готовы продавать квадратные метры с минимальной, а то и нулевой маржой. И этим можно воспользоваться.

При приобретении жилья на первичном рынке следует обращать внимание на следующие аспекты: месторасположение дома (перспективное с точки зрения транспортной доступности и инфраструктуры); стадию готовности (как минимум завершена коробка дома); правовые аспекты (в идеале – договор долевого участия по закону №214); наличие у девелопера финансового партнера в лице ведущих российских банков.

Торговые площади формата стрит-ритейл.

Объекты на основных транспортных и пешеходных артериях крупнейших российских городов не только доступны частным инвесторам (средние площади – 150-200 м), но и играют роль своего рода «вечных ценностей» на рынках недвижимости всего мира. Из-за кризиса на рынке появилось значительное количество по-настоящему интересных помещений, которые отсутствовали в продаже в благополучное время.

Успех объектов формата стрит-ритейл обеспечен их высокой популярностью у арендаторов (торговых сетей, баров и ресторанов, отделений банков и т.д.), что подтвердил и непростой для коммерческой недвижимости опыт последних месяцев.

Между инвестициями в жилую и торговую недвижимость существует принципиальное отличие: торговые объекты, с одной стороны, непригодны для личного пользования, но с другой, генерируют ежемесячный доход, превышающий в 1,5-2,5 раза доход от сдачи в аренду жилья. Также это идеальный залоговый инструмент для банков, что позволяет использовать преимущества кредитного плеча в инвестиционной стратегии.

Никто не может указать точного времени достижения дна российским рынком недвижимости. Но вполне вероятно, что более благоприятных, чем сегодня условий для инвестирования в недвижимость в ближайшие годы в период нового цикла экономического роста может и не представиться.
Капитаны «девелоперских кораблей» чрезмерно полагались на прежние модели финансирования бизнеса, переоценили потенциал некоторых рыночных ниш, а главное, забыли про цикличность экономики.

Есть отличная книжка про нюансы инвестирования в недвижимость:
Эндрю Джеймс Мак-Лин, Гари В. Элдред. Инвестирование в недвижимость. - Диалектика-Вильямс. 2006

Кризис вносить свои коррективы и в рынке недвижимости, пока все не стихнет можно и поискать другие альтернативы вложения в недвижимость, Кстати, можно купить недвижимость в Болгарии, или в Киргизии. Последнее лично не раз убеждался, хорошое вложения крупного капитала.

Практика показывает, что рынку недвижимости присущи определенные риски, однако в среднесрочной и долгосрочной перспективе развития он позволяет инвесторам зарабатывать.

Не будут цены на недвижимость расти бесконечно. Хотя людям и жить негде, но не могут они покупать жилье с запредельными ценами. Постоят-постоят "мертвые" дома и потихоньку цена пойдет вниз. Дом-то мертвый, если в нем не живут люди и разрушается он во много раз быстрее. Для чего же тогда строить и продавать заведомо зная, что не купят?