Недвижимость: инвестируем грамотно

О том, что деньги лучше хранить в квадратных метрах, жители Омска поняли давно. Однако и здесь есть свои нюансы. БН выяснил, в какую недвижимость сегодня лучше вкладывать средства и на что при этом обращать внимание.

Покупка недвижимости в инвестиционных целях – один из верных методов приумножить капитал. Вложения в драгоценные металлы и ценные бумаги требуют особых знаний, а доходы от этого вида инвестиций не всегда успевают за инфляцией, уверяют риэлторы. По их словам, недвижимость – это чуть ли не единственный актив в стране, который сохраняет рыночную ценность даже на фоне экономических неурядиц. Значит, в долгосрочной перспективе покупатель все равно выиграет.

Если в 2008 году стоимость квадратного метра вторичного жилья в Омске составляла порядка 37 тыс. руб. за кв. м, то в 2013-м, даже с учетом прошедших потрясений рынка, выросла до 46 тыс. (на первичном – до 36 тыс.). Темпы роста стоимости омских квартир опережают инфляцию и сравнимы с наиболее доходными ПИФами. Но, играя на бирже, инвестор всегда может остаться ни с чем, в то время как объекты строительства если и теряют в цене, то незначительно.

Новостройки: главные риски
Инвестиции в недвижимость сопряжены с определенными рисками. Максимальный прирост стоимости имеют, как правило, дома на начальном этапе строительства (на уровне котлована, а иногда даже до него, когда объект представляет собой огороженный участок земли). Банкротство застройщика, превращение в долгострой, срыв сроков сдачи – основные риски, которые несут инвесторы. Страховкой в данном случае выступает правильное оформление договоров (желательно по 214 ФЗ) и надежность застройщика.

«Репутация застройщика – это первое, на что мы обращаем внимание при покупке квартир в строящихся домах, – рассказывает Дмитрий Соколов, руководитель отдела новостроек ООО «Недвижимость 55». – Например, к таким компаниям, как Трест №4, ЗЖБИ №5 и «Стройбетон» на протяжении долгого времени нет претензий по срокам и качеству строительства. Есть и молодые компании, такие как «ДомстройОмск», «Магнат-Строй»: они пока не могут похвастать значительным количеством введенных в эксплуатацию объектов, но строят вовремя и соблюдают все технологии возведения многоквартирных домов».

И все-таки замороженные стройки в регионе есть. В качестве примера можно привести известный микрорайон «Ясная поляна» (ООО «РоКАС»), а также ЖК «Золотые купола» (ООО «СПЭК»).

Когда лучше инвестировать?

По словам риэлторов, при инвестировании в омские новостройки стоит учитывать расположение дома, возможность расширения застройки, наличие инфраструктуры и будущее строительство. Очевидно, что при застройке микрорайона будет его расширение. Где при этом окажутся детские сады и школы, торговые комплексы? Все это увеличивает покупательский интерес в будущем.

Максимальную выгоду от продажи квартиры в новостройке можно получить в момент сдачи дома. Цена растет пропорционально появляющимся этажам жилого здания. В то время, когда люди заселяются, делают ремонт и вывозят мусор, стоимость все еще растет. К моменту, когда все «устаканится» и большая часть людей заселится в квартиры, прирост стоимости квадратного метра существенно замедлится. Именно это время является оптимальным для реализации квартиры и вложения средств в новый объект.

«Я сама вкладываю деньги в новостройки, они быстрее всего растут в цене, – говорит Юлия Захваткина, руководитель омского филиала федеральной риэлторской компании «Этажи». – Заметила: удобные планировки квартир особенно привлекают потенциальных покупателей».

По словам эксперта, сказывается региональная специфика: инвестировать во вторичное жилье Омска уже не столь выгодно, хотя в других городах, и даже в Москве, ситуация иная – «вторичка» пользуется спросом и стабильно дорожает.

«Лично я выбираю строящиеся дома на этапе застройки 50%, тщательно изучаю информацию о застройщике, узнаю все о будущей инфраструктуре, – делится Юлия Захваткина. – Бывает, что дом выглядит красиво и вид из окна хороший, но в дальнейшем вокруг все застроят гаражами. Или мы видим уютный двор, а в будущем на его месте построят магазины».

В случае с элитной недвижимостью добавляются дополнительные риски, такие как неправильная оценка статуса дома. Инвестор должен учитывать экологичность жилья, обособленность места его расположения, наличие охраны, дальнейшее развитие элитного сервиса и др.

Как заработать на «вторичке»
Вложение средств в недвижимость вторичного рынка дает значительно меньший доход (впрочем, и рисков с ним меньше). Однако тут есть свои варианты.

Во-первых, готовое жилье можно сдавать в аренду. Во-вторых, привлекательными для инвесторов могут быть залоговые квартиры, находящиеся под обременением или выкупленные банком. Время от времени банки избавляются от подобных квартир по довольно низкой цене. Есть шанс купить такое помещение, снять с него обременение (скажем, связанное с выплатой долгов), а затем продать. «Квадрат» в проблемной квартире иногда стоит до 25 тыс. руб., почти вдвое дешевле, чем в среднем по рынку. Риски в этом случае юридического плана: шанс, что сделка или цепочка сделок будет признана недействительной и расторгнута, а квартира возвращена обладателю, всегда остается. Но при грамотной проверке документов этот риск минимален.

Фундамент для бизнеса
Коммерческая недвижимость всегда была привлекательна для вложения средств благодаря высоким арендным ставкам, особенно в новых помещениях. Так, стоимость аренды первых этажей в районе Левобережья составляет в среднем от 1,5 до 2 тыс. руб. за «квадрат».

«Строительство отдельного торгового комплекса – это не долевое участие. В редких случаях оно возможно, если ведется по договорам соинвестирования. Обычному человеку, скопившему 2-3 млн руб., проще вложить их в строительство зданий с коммерческими помещениями на первых этажах. От покупки обычной жилой недвижимости эта сделка отличается только формой договора», – говорит Дмитрий Соколов.

Инвестируя в торговые площади, покупателю стоит учитывать проходимость места, подъезд, наличие парковочных мест и пр. Отсутствие конкурентов вблизи объекта – дополнительное преимущество, можно занять торговую нишу в интересующем районе. Наиболее привлекательными в этой связи считаются объекты по ул. Б. Хмельницкого и Нейбута, в которых, по словам экспертов, удачно сочетаются перечисленные выше факторы.

Специалисты также рекомендуют вкладывать деньги в жилую и коммерческую недвижимость района Арена-Омск, где сейчас ведется масштабная застройка, – место считается перспективным. На данный момент стоимость квадратного метра там уже не самая низкая в городе, но ожидается существенный прирост. В продаже есть строящиеся объекты – как на этапе котлована, так и на уровне 2-3 этажа.

Риски в коммерческом сегменте те же, что и в жилом – шанс нарваться на долгострой. Так, просрочена сдача помещений коммерческого назначения на пересечении ул. Герцена и 7-й Северной, а также на ул. Пригородной.

Часть проблемных объектов связана с незаконным подписанием документов на аренду или покупку земельного участка. Здания, построенные на федеральной или муниципальной земле, идут в итоге под снос.

Оказаться в нужное время в нужном месте
Простое правило бизнеса «покупай дешево, продавай дорого» только выглядит простым. Угадать момент сложно. Сейчас омская недвижимость растет в цене по всем направлениям. Однако есть и «тревожные звоночки» – например, снижение темпа и уровня кредитования населения. Риэлторы уверяют: если банки начнут сворачивать привлекательные предложения по ипотеке, а государство – целевые программы, значит, скоро квадратный метр перестанет дорожать, так как спрос уменьшится. Разговоры о возможном сворачивании программы материнского капитала – фактор из этой же области.

В этот момент очень важно все просчитать, оценить обстановку. По словам специалистов, рынок недвижимости живет по закону спирали: если и последует спад, то через пару лет, когда будут вновь вводиться социальные программы, стоимость омского жилья снова начнет расти.

Смотрите оригинал материала на https://www.bn.ru/omskaya-oblast/arti...17/131254.html

А каким образом банки избавляются от таких квартир? Какие-то специальные аукционы? Или специальные ломбарды?

Это происходит вот так: https://www.apartment.ru/Article/4879145.html
Ну или вспомните замечательный фильм "Строшек" великого Вернера Херцога (ага, тот самый, после просмотра которого повесился не менее великий Ян Кертис), как там продавали с аукциона ипотечный дом главного героя (и его цветной телевизор, тоже купленный в кредит).

Более менее вкусные предложения, банковские работники выкупают сами или отдают своим людям. То что попадает на аукцион в 99% неликвид или убитые квартиры (видел парочку в Москве).

из убитых квартир, можно сделать квартиру с ремонтом. Просто некоторые работники (скажем там от халявных денег) не хотят заморачиваться

Мне просто интересно где узнать и как попасть на такие аукционы. Я вот ни разу не слышал/видел объявления или какого-то упоминания.

Внимательней ищите в сети в сми, там должно быть)

почему избавляются по низким ценам?я всегда полагал,что по рыночной цене

Потому что банку предмет залога надо реализовать как можно быстрее - сами знаете, по рыночной цене бывает годами не могут продать квартиру, вот и выставляют не по рыночной, а по ликвидационной стоимости, которая, кстати, определяется заранее, при оценке залога.

На сайтах первоисточника - банка, финансовой компании. Но туда доходят "невкусные, неинтересные" предложения. Все расхватывается на пути. Если нужен какой-то объект, надо договориться взамен на вознаграждение с сотрудниками банка или начальником отделения, они в нужное время проинформируют. Так работали и работают. Они же объект сначала выставляют по дорогой цене, потом - могут его удешевлять, там много лазеек по снижению цены и отторжение имущества в конечном виде происходит иногда даже за бесценок (банк покрывает свои расходы и ... усе))). Это уже детали, которые могут разными. Но суть такая, что если надо что-то по дешевке - нужно договариваться с тем, кто имеет доступ к информации.

Есть еще один интересный вид инвестирования - выдача денег (кредитов) под залог недвижимости или авто. Компания Royal Standard ищет инвесторов под высокий процент для инвестирования денег. Гарантия возврата - залог в виде высоколиквидной недвижимости в Киеве и Киевской области.
Подробности можно узнать здесь: https://www.royalstandard.com.ua/Cooperation

это высоколиквидная недвижимость в любое время может превратится в груду строй мусора, или отожмет нацгвардия

отжимают отморозки в донецке и луганске, причем тут нацгвардия и киев?

Нужно всё взвесить, все "+" и "-". Конечно же, лучше договориться с работником банка о получении данной информации по недвижимости, при этом отблагодарить его и получить квартирку по приемлемой для себя цене!!! Здесь только одни "+".

DengiSTS, мда... простите, вы случаем не с России будете? открою Вам секрет - никто ни у кого ничего не отбирает (кроме как в Луганской и Донецкой области, как написал londonetz). а то что Вам показывают по телевизору - делите как минимум на 2, а то и на три

Перед покупкой нужно, прежде всего, понять адекватна ли цена к среднерыночной
как определить стоимость квартиры здесь все расписано со стороны оценщиков, рекомендую почитать, а потом принимать решения 9а лучше обращаться в специальные экспертно-оценочные фирмы)