В прошлом году в Черногории запустилась программа "Золотая виза". Теперь любой инвестор, который владеет недвижимостью в стране, независимо от ее стоимости, может получить вид на жительство. Эта программа должна была вывести рынок недвижимости из кризиса, но спустя год цены на квартиры все еще не показывают активного роста. АВСnews решил проанализировать, стоит ли сегодня покупать квартиры в этой стране и можно ли на этом заработать.
Отличительная черта рынка − качество
Черногория имеет небольшую особенность, которая оставила отпечаток на недвижимости. Из-за повышенной сейсмичности здания в стране строят не выше шести этажей. Большинство квартир в новостройках (около 60%) – двухкомнатные. Также достаточно распространенными являются апартаменты с двумя спальнями и двумя ванными комнатами, площадью 60-100 кв. м, они составляют 25% от общего числа новых квартир. Еще 10-12% нового жилья – это небольшие студии площадью 25-40 кв. м.
Отличительная черта местного рынка – качество недвижимости одного класса одинаково вне зависимости от района. Это связано с тем, что около 80% всех новых объектов по городу возводят две крупные инвестиционно-строительные компании, которые работают на рынке около 20 лет. Практически каждая квартира сдается "под ключ" с полной чистовой отделкой, включая облицовку плиткой, укладку паркета и покраску. Около 70% всех квартир сдаются с мебелью и сантехникой. Первые этажи жилых домов всегда отдают под коммерческие объекты.
Стоимость недвижимости в Черногории относительно невысокая в сравнении с другими странами. Маленькую квартиру площадью 20 кв. м в километре от моря можно купить в среднем за 40 тыс. евро. А трехэтажная вилла в той же удаленности от моря общей площадью больше 1 тыс. "квадратов" обойдется в 1,6 млн евро.
Квартиры с видом на море
Черногория – это страна, которая в основном ориентирована на туристов, поэтому инвесторы преимущественно предпочитают покупать квартиры ближе к морю. Наиболее привлекательными на сегодняшний день являются апартаменты разного класса в Будве, Которе, Герцег-Нови и Баре. Стоит отметить, что кроме курортных городов, пользуется повышенным спросом у инвесторов и столица страны, Подгорица. Когда Черногория еще была в составе Югославии, этот город всегда находился на последнем месте в приоритетах развития страны. Но после получения независимости в 2006 году Подгорица начала развиваться усиленными темпами. С 2009 по 2010 тут открылось много посольств и консульств, офисов разных иностранных компаний, магазинов известных брендов.
Сегодня средняя цена квадратного метра жилья эконом-класса в наиболее престижных районах столицы, таких как Дельта Сити, где расположены крупные торговые центры, составляет 1,5-1,6 тыс. евро. В более удаленных районах – 1,3 тыс. евро. Квадратный метр элитного жилья оценивается в 5-6 тыс. евро.
Основные покупатели недвижимости в Черногории − это украинцы, европейцы, россияне, казахи и арабы. Украинцы покупают бюджетные квартиры, в основном однокомнатные или двухкомнатные. В целом в Черногории также есть спрос на элитную недвижимость со стоимостью квадратного метра около 6-7 тыс. евро.
"Золота виза" не сильно повлияла на рынок
Период с 2006 по 2008 год был самым прибыльным как для девелоперов, так и для инвесторов. Тогда активно строились новые объекты, а цены на жилье росли на 20% в год. В 2009 году спрос на недвижимость резко сократился, цены пошли вниз и падали до 2012 года. За этот период стоимость недвижимости на побережье Черногории упала в среднем на 30-50%.
В 2012-м году появились иностранные покупатели, которых привлекали такие низкие цены. Тогда и наметился рост активности в строительном секторе. По итогам третьего квартала 2012 года количество выданных разрешений на возведение новых зданий на 48,8% превысило показатели предыдущего года, а цены на квартиры в среднем выросли на 11%. В 2014 году рынок снова начал проседать в связи с кризисом на мировом рынке. Если в 2012 году средний чек покупки квартиры в стране составлял 200-250 тыс. евро, то в 2015 году опустился до 60-150 тыс. евро.
Основные покупатели недвижимости в Черногории до 2014 года – россияне, стали активно продавать квартиры, часто занижая цену, что заставило некоторых застройщиков также демпинговать. "Тут стоит отметить, что до кризиса в России, который начался два года назад, россияне успели купить много недвижимости в Черногории и с падением курса рубля и стоимости нефти начали продавать ее по самым минимальным ценам", − рассказывает соучредитель и управляющий партнер агентства зарубежной недвижимости инвестиционно-строительной компании Hayat Estate Вячеслав Фоменко. По его словам, те, кто, поддавшись панике, готов был продать недвижимость дешево, уже сделали это год или два назад. Поэтому сегодня россияне уже не демпингуют и продают недвижимость по рыночной цене.
Цитата:
Цитата:
|
"По себестоимости продают квартиры сегодня те застройщики, которые испытывают проблемы с финансированием и не имеют средств для завершения строительства и таким образом пытаются это финансирование получить. Соответственно покупать у них попросту опасно", − говорит Фоменко.
|
|
По словам эксперта, застройщики, работающие стабильно, имеющие достаточный капитал для завершения строительства, цены не снижают, а наоборот повышают на каждой стадии строительства. "Бывают ситуации, когда застройщик завершил строительство, но не выстроил систему сбыта, не сумел сориентировать спрос на свой продукт, тогда цена может быть на уровне себестоимости и покупка такой квартиры не несет в себе рисков", − продолжает эксперт. Но в этом случае речь идет только о сданных в эксплуатацию объектах.
Чтобы как-то повлиять на рынок, 3 ноября 2015 года правительство страны ввело программу "Золотая виза", которая дает право получить ВНЖ всем, кто владеет любой недвижимостью, от маленького офиса до шикарной виллы. "Нельзя сказать, что этот закон взорвал рынок. Критического всплеска спроса по прежнему нет", − комментирует Вячеслав Фоменко.
Он уточняет, что вид на жительство Черногории не дает преимуществ ВНЖ в стране Евросоюза. "Безусловно, членство в ЕС подстегнет спрос и цены. Но пока об этом говорить рано", − резюмирует Фоменко.
Невыгодная аренда
Несмотря на то, что Черногория является туристической страной, недвижимость здесь все же покупают чаще для себя, поскольку стоимость аренды тут невысока − всего 4-6% годовых от стоимости объекта. При этом многие передают недвижимость управляющей компании, тогда доход владельца от сдачи квартиры в аренду составляет 4%. "Один из покупателей, владеющий двадцатью объектами в стране, так и сделал, его доход внушителен в денежном исчислении, но не превышает 4%", − говорит Фоменко. Поэтому Черногорию стоит рассматривать людям, ищущим недвижимость для личного пользования, природа и достопримечательности страны – отличное место для обустройства здесь резиденции для отдыха.
Источник
15.12.2016, 17:19
