Способы вложения в коммерческую недвижимость

В данном материале я делюсь своими выводами относительно инвестирования в недвижимость, а также опытом, полученным на протяжении 10-и лет плотной работы в данном направлении.

Часто, чистая прибыль с аренды помещений будет сопоставима с прибылью от деятельности, которой занимаются большинство предпринимателей. При этом нет необходимости заниматься персоналом, администрированием, качеством товара и обслуживания, наличием на складе, ценообразованием, маркетингом, конкуренцией, бухгалтерией и другой оперативной деятельностью. Остается только поиск арендатора и сбор арендной платы. Как следствие образуется достаточное количество времени на себя, а также на поиск новых идей и проектов…

За время работы удалось выявить несколько вариантов инвестиций в разных типах недвижимости, во всех случаях ключевую роль играла уникальность объекта, как например местоположение, возможность трансформации, цена, административная поддержка, гарантированные условия.

Жилая недвижимость:

1) Покупка квартиры для сдачи в аренду.
Один из самых простых способов инвестирования в недвижимость.
Сумма инвестиций от 600.000 рублей. Если очень сильно постараться, то можно найти объект с окупаемостью 8 лет (12 % годовых). В среднем окупаемость на уровне 12 – 16 лет (6 – 8 % годовых)

2) Покупка квартиры в стройке для перепродажи.
Основой поиска является выбор достойного застройщика, который выполнит все в срок и на высоком уровне.
Сумма инвестиций от 800.000 рублей. Обычно такие действия приводят к доходу в 20 – 40 % от вложенных средств, однако встречаются разные ситуации у застройщика, либо уникальные с ним отношения, например, с агентствами недвижимости, тогда прибыль может составить 50 % и более. Срок вложений 5 месяцев – 2 лет (20 – 40 % годовых)

3) Инвестиции полного цикла проекта.
В таком случае инвестор снабжает полный цикл строительства дома, комплекса, района, реализует проект один из генеральных подрядчиков. Часто в таком случае деньги привлекаются иностранные с низким кредитным процентом (после санкций ограниченно)
Цели таких проектов разные от PR продукта до проектов социального значения и в каждом случае доходность разнится.

Земельные участки:

Как говорил Марк Твен: "- Покупайте землю, ее больше не производят!"
Вариантов развития огромное количество:

1) Некоторое время назад популярным был способ приобретения земель сельхоз назначения с целью дальнейшего перевода этих земель в разряд промышленного и коммерческого назначения, либо создания коттеджных и дачных поселков. На старте сельхоз земли могут иметь крайне привлекательную цену, после смены разрешения стоимость вырастает в разы. Сегодня самые интересные земельные участки уже нашли своих хозяев, а предложение различного рода участков под индивидуальное жилищное строительство гораздо превышает спрос.

2) Поиск и приобретение участков в черте города под коммерческие объекты сегодня в последствии может показать хороший финансовый результат.

Непосредственно поиск участка занимает большое количество времени, дальше все зависит от способа приобретения (аукцион продажи либо аренды, переговоры с частным собственником, распоряжение мэрии и т.д.) и административного ресурса. Часто именно административный ресурс играет ключевую роль в приобретении вкусных объектов. Далее осуществляется продажа либо переуступка прав на земельный участок, прибыль от такой деятельности часто превышает 100%, а срок реализации от 6 месяцев.

Инвестиции же в строительство коммерческого объекта на земельном участке всегда оцениваются отдельно в каждом случае, успех здесь зависит от качества проведенной предварительной аналитической работы и целей строительства. Сегодня активно строятся индустриальные и логистические парки, торговые помещения, складские и производственные здания ну и конечно же жилые дома.

Торговые помещения:

1) Торговые помещения с высокой проходимостью всегда пользуются спросом, как со стороны покупателей, так и со стороны арендаторов, поэтому стоимость квадратного метра такого помещения существенно выше любого другого назначения. Приобретая такое помещения с уверенностью можно утверждать, что стоять без дела оно не будет. Однако за счет высокой стоимости квадратного метра окупаемость, в формате аренды, часто превышает 12 летний срок, что уже сопоставимо с приобретением квартиры.

2) При строительстве торговых зданий, метод строительства не существенно отличается от возведения склада и себестоимость строительства сопоставима. Важнейшим моментом является место расположения будущего магазина. Тогда окупаемость таких объектов может начинаться с 3-х лет (33% годовых)

Офисные помещения:

Насыщенный рынок офисной недвижимости предлагает огромное количество вариантов, от сюда и большая конкуренция. При стабильной экономической ситуации окупаемость вложенных средств, при сдаче офисов в аренду, может начинаться с 6-и лет (17 % годовых)

Производственно-складская недвижимость:

Основной акцент при инвестировании в недвижимость я делал именно на производственно-складской сектор, поскольку на такую недвижимость практически в любой экономической ситуации есть достаточно высокий спрос как при сделках купли - продажи так и при сдаче в аренду.

Суть инвестирования заключается в поиске и приобретении производственно-складских комплексов, которые в последующем можно поделить по частям и продать новым собственникам. Причем, чем меньшей площадью сформированный объект, тем выше на него спрос!

Реализуя проекты в течение года такая деятельность может приносить от 100% прибыли на вложенный капитал.

Тот же самый комплекс можно сдавать в аренду, и окупаемость тогда начинается от 3-х лет (33% годовых)

Однако, когда речь идет уже о нескольких объектах, либо одном крупном объекте, где будет некоторое количество арендаторов, часть времени придется уделить администрированию и управлению объектами, что в некоторых случаях достаточно хлопотно.

Особенность инвестирования в недвижимость:

Прелесть такого инвестирования заключается в том, что вложенные финансы всегда подкреплены активом в виде объекта недвижимости, который всегда будет иметь ценность, его сложно украсть, большой срок годности, расходы на содержание можно покрывать поступающей выручкой с аренды. В общем потерять все вложенные средства крайне сложно.

В сегодняшней экономической ситуации предложение во всех видах недвижимости превышает спрос, в этой связи я нахожусь в режиме ожидания корректировки цен, а главное спроса, а свободные средства направляю в другие виды инвестирования.

Все расчеты сделаны с учетом Сибирского региона.

А вы какими способами пользуетесь?

со сдачи коммерческой недвиги еще налог нужно платить 13% + как ип регаться а это еще отчисления дополнительные

Конечно можно подобрать варианты с оптимизацией , но я бы советовал ИП с патентом на аренду недвижки и 6% (если я не путаю)