Москва (Нов. Черемушки) и Сантьяго (Центр) – 2 города, 1 малометражка

Написал этот пост вчера для своего блога.

Проанализировал целесообразность покупки однушки в Москве и Сантьяго, Чили (где я сейчас нахожусь).

Надеюсь, кому-то поможет в выборе того, куда вложить свои кровные !

Самое же главное, поделитесь ппожалуйста в комментах информацией (хотя бы приблизительными) из своего города на подобную малометражку квадратов в 30. Хочу составить список городов (и стран), где система купить "квартиру/сдать ее" работает лучше всего.
Пока 2 результата :

Москва - не работает совсем (анализ читайте внизу)
Сантьяго - работает отлично (анализ читайте внизу)
Алматы (Казахстан) - не работает (в основном из-за дорогой ипотеки)

Через пару месяцев, как будет достаточно данных, поделюсь результатами со всеми. с простыми, но наглядными данными, но для этого мне нужна ваша помощь, так что пожалуйста анализируйте ваш город/ваш район и делитесь в комментах.

Удачи,
Марк Свобода.

--------------------

Весь вчерашний день провел в анализе рынка недвижимости Сантьяго, где я живу. Сначала на местном сайте с именем – язык сломаешь – portalinmobiliario.com, а уже вечером провел пару познавательнейших часов со знакомым чилийцем, который сам занимается инвестициями в недвижимость.

Ну а так как я всегда был расположен душой к этой теме, и практически весь мой удачный инвестиционный опыт состоит именно из инвестиций в недвижимость, то в любой стране я в первую очередь обращаю внимание именно на этот рынок. И оказалось, что не зря, несмотря на то, что цены на недвижимость в Чили выросли за последние 5 лет примерно в 2 раза. Причем выросли они не в песо, а в UF.

UF? Дайте мне объяснить, так как я уверен, что вы понятия не имеете что это такое, также, как и я не имел еще год назад.

UF – или Unidad de Fomento, это не что иное как чилийский аналог российского у.е., или некая условная единица. Придумана была в 70-х правительством Пиночета, который, кстати сказать, в экономическом плане был определенно положительным явлением для Чили, в отличие от плана социального. Только, в нашем случае, у.е. была привязана чаще всего сначала к доллару, а позже к евро, в Чили же она привязана к самому же песо, но только с учетом инфляции, и каждый год курс UF неизменно растет. Таким образом, в теории за 1 UF в 2014 году можно купить столько же товаров и услуг, сколько можно было в 2008, или 1998.

К примеру, 1 UF в 2008 году в среднем стоил 21 452 песо, а сегодня, в Мае 2014 года, уже 23 900 песо. Рост составил 11 %, что есть примерно 2.2 % в год, и совпадает со средней ежегодной официальной инфляцией в стране.
Самое же интересное это то, что цены на недвижимость в Чили обычно указываются не в песо, а именно в UF, а значит, отбрасываются в сторону вариации инфляции. Получается, что если цена на квартиру выросла за 5 лет с 2000 UF до 4000 UF, то есть в два раза, то это значит, что квартира РЕАЛЬНО выросла в цене в два раза. Для сравнения опять-таки, в Москве цена квадратного метра в рублях, оставаясь примерно одинаковой в последние 2-3 года, реально же в цене ТЕРЯЕТ, так как сами рубли из-за инфляции обесцениваются.

В продолжение же темы об оценке недвижимости, которую я начал в прошлой статье, приведу пример двух очень разных рынков недвижимости, для того, чтобы Вы, как говориться, смогли почувствовать разницу.

1) Москва. Район Новые Черемушки.



Хочу начать с того, что практически везде в мире для схемы “купи/сдай в аренду” выгоднее покупать квартиры именно небольшие, а конкретно, чем меньше, тем лучше. Стоимость аренды таких уступают квартирам большим не сильно, а стоят они намного дешевле. Столкнулся с этим еще в 90-е, будучи студентом в Москве.

Для примера, я попытался рассчитать стоимость самой стандартной небольшой квартирки в Новых Черемушках, районе хоть и не самом богемном, но также и далеко не на окраине. Добротный район Московы . Именно там мне и посчастливилось в свое время долгое время проживать.

Согласно статистике сайте IRN.RU, по моим подсчетам, маленькая квартира в 30 км.м., в 15 минутах пешком от метро и в хорошем состоянии, должна стоить в среднем 190 302 долларов США, Сдача той-же самой квартиры в среднем принесет 982 $, минус примерно 100 $ на коммунальные услуги. В итоге, на руках у инвестора остается примерно 882$.

Далее предположим, что для того, чтобы купить эту квартиру, инвестор взял ипотеку под 11% в рубля. Цифру в 11 % я выбрал, изучив предложения Сберанка и еще пары банков, и вполне возможно, что реальная цифра скорее 12%. Но на наши расчеты это сильно не повлияет, скоро узнаете почему.

Стоимость квартиры – 190 000 $
Первоначальный взнос (10%) – 19 000 $
Сумма кредита – 171 000 $
Ежемесячный платеж (11% в рублях на 30 лет) – 1 628 $ ,

Выходит, что получить сегодня прибыль, покупая квартиру в ипотеку в Новых Черемушках, очень сложно. Каждый месяц инвестор будет уходить в “минуса” на 882 $ – 1628 $ = -746$.

Для того, чтобы инвестор хотя-бы вышел на уровень безубыточности, должны произойти одна из трех вещей:

цены на квартиры должны обвалиться чуть ли не вдвое, либо
арендная плата вырасти в два раза, либо
стоимость ипотеки упасть с нынешних 11% до 4%
что маловероятно в краткосрочной перспективе. При этом я не утверждаю, что найти недвижимость, приносящую прибыль сегодня в Москве, невозможно. Но, не будучи в Москве, и не изучив сегодняшний рынок досконально, я не вижу, как это возможно сделать.

В добавок, если вы и умудритесь заработать что-то, то должны будете заплатить 13% подоходного налога (да, знаю, что его почти никто не платит)

Теперь перенесемся с Евразийского континента, на континент на совершенно другой – Южноамериканский.

2) Сантьяго – центральная его часть (результат моих вчерашних поисков).


Сантьяго центр

С утра, конкретно засев за вышеупомянутый портал со сложным даже для меня пока названием, я понял, что ситуация здесь несколько получше чем в Москве. Цены на самые небольшие квартиры в центре города составляют в среднем чуть более 1 миллиона песо за кв. м, что примерно равняется 1800-1900 $. Кстати сказать, как и во многих других городах по всему миру, центральный район города в Сантьяго – далеко не самый дорогой и престижный район города; в нем люди в нем в основном работают, жить же предпочитают в районах ближе к горам – Провиденции, Лас Кондес. Но спрос на арендув центре – стабилен и довольно высок, особенно среди приезжих.

Соответственно, небольшая квартира в те же 30 квадратов (или как ее назвал вчера мой друг – “мышиная нора”), будет стоить до 60 000 $. Сдавать же ее реально можно за 270 000 песо или 486 $ чистыми. Всевозможные квартплаты, в отличие от России, здесь платит всегда арендатор, и в среднем за квартиру этого размера они составляют 50-60 $. Именно такую квартиру и купил Андрес (а именно так зовут моего друга) буквально 3 месяца назад, так что за цифры ручаюсь.

Итак,

стоимость квартиры – 60 000 $
первоначальный взнос (10%) – 6 000 $
сумма кредита – 54 000 $
ежемесячный платеж (4.5% годовых в UF на 30 лет) – $ 273$

Добавим еще долларов 30 $ на всякие страховки и непредвиденные расходы, и получится, что с каждой такой однушки, Андрес имеет примерно 486 – 273 – 30 = 183 $. Конечно, на такие деньги особо не разлетаешься в отпуска в американский Disney-world, но на хлеб с маслом хватит. Работая днем продавцом техники Komatsu, в свободное время он занимается своими квартирами. Таких квартир у него пять, и останавливаться на этом он не собирается.

К тому-же, лет так через 20-30, когда квартиры сами себя оплатят, и ипотека полностью погасится, он начнет получать все 100% от арендной платы. Да к тому же, если мы в Суверенном Человеке окажемся правы по поводу перспектив страны, то аренда даже этой однушки точно не останется на недорогом уровне в 486 $.

Но, это все в будущем, а в самой же ближайшей перспективе, вполне возможно, что в Чили, как и почти везде в мире будет наблюдаться замедление темпов экономического роста, и на рынке появятся интересные предложения, на которые я, если честно, очень надеюсь, так как в этом случае я однозначно запишусь в покупатели сантьягских “мышиных нор”.

А в Вашем городе? Насколько реально заработать деньги покупая и сдавая в аренду?

Переношу в Инвестирование в недвижимость.

в моем блоге www.suverenman.com появились интересные комментарии. Уфа - тоже не работает

Делюсь подробностями:

Пара примеров по Уфе. Кредитный платеж оценил на сайте www.calcsoft.ru/ipoteka-cal...

1) Трешка в центре в элитном доме (107 кв.м.)
Стоимость квартиры $ 260 000
Первоначальный взнос (10%) $ 25,910
Сумма кредита $ 233,193
Ежемесячный платеж (12% на 25 лет) $ 2,456
Доход (Аренда-Расходы) $ 1,100
Аренда-Расходы-Кредит -$ 1,354 (-123%)

2) Однушка в центре в хорошем доме (37 кв.м.)
Стоимость квартиры $ 90 000
Первоначальный взнос (10%) $ 8,960
Сумма кредита $ 80,637
Ежемесячный платеж (12% на 25 лет) $ 849
Аренда-Расходы $ 393
Аренда-Расходы-Кредит -$ 456 (-116%)

Интересные расчеты. Только откуда уверенность, что будет постоянный спрос у арендаторов.Если выгодно брать ипотеку, а не снимать. Почему же люди не берут самостоятельно ипотеку? Или снимают на непродолжительный срок(туристы, командировка и т д)?. В Москве многие снимают квартиру так как нет другой возможности жить в Москве(нет денег на ипотеку, либо ее просто не дадут).

Не берут ипотеку люди по совершенно разным причинам, даже если это выгодно
- просто не могут, как Вы сами пишите. Не дают им ее, так как зарплаты официальной нет
- нет уверенности что тебе нужно квартира именно в этом месте надолго, а потому поснимаю-ка пару лет тут а там посмотрю
- люди не хотят заморачиваться (сам встречал много раз) - им проще просто каждый месяц деньги отдавать и не переживать ни о каких кредитах.
- или например как я долгое время не был уверен буду ли я вообще жить в этом городе, потому и не покупал ничего.

так что причин может быть море.

Спасибо за вопрос.
Марк, Суверенный Человек.

В Москве цены на квартиры в моем понимании завышены.
Это происходит по причине бешеного спроса.Причина спроса возможность заработать в Москве( по сравнению с регионом), престиж + образ жизни москвича, что привлекает молодежь.
Данная ситуация может в любой момент измениться, как по экономическим причинам (Москва обеднеет(Сразу вспоминается кризис ипотеки в США), столицу перенесут в Питер ,резко поднимут налоги,так что крупные компании уедут в регионы и т д). Либо же регионы приблизятся в Москве, что позволит людям зарабатывать в регионах деньги сопоставимые Москве.
Если это произойдет то стоимость аренды резко снизится.

Вопрос: Вы анализировали данные риски в Сантьяго,почему у Вас уверенность, что за 10 лет экономическая ситуация не изменится?

в России почти никто не берет кредиты для инвестиций в недвижимость- ставки по ипотечному кредиту делают любую недвижимость убыточной. Поэтому, если есть желание купить квартиру за 190тыс$, то нужно именно 190 тысяч.

1)Скажите, а охотно ли дают ипотеку иностранным гражданам в чили? Какие требования предъявляются к заемщику?
2)Обязательно ли присутствие арендодателя в стране?Или есть возможность воспользоваться услугами агентств для сдачи вашей квартиры в аренду?!

добавлено через 2 минуты
Верно по крайней мере для большинсва городов России.
Меня если честно интересует Южно Сахалинск - когда я там был там были совершенно заоблычные аренды при приемлимых ценах. НО. было это 8 лет назад, так что все могло измениться.

добавлено через 7 минут
Второе гораздо легче сосуществить чем первое. Можно воспользоваться услугами агенств. Берут 10% от аренды - только на выодных с одними разговаривал.

Хоть первое тоже возможно, но не так просто. Как? Формируется компания, или используется уже существующая, в которой вы сами же себе платите зарплату, и создаете таким образом белую зарплату на основе которой вам уже и даду ипотеку. Проблема в том, что вы при этом платите подоходный чилийский налог, который выше россйских 13%.

добавлено через 17 минут
В самом ближем приближении вполне возможно, что и тут будут проблемы (как и у всего мира). Но страна находится на верном пути, не влезает ни в какие долги, правительство тратит ровно столько сколько зарабатывает. За последние 30 лет спревратилась из задворков в самую развитую страну Лат Америки. и скорее всего все в дальнесрочной перспективе так и будет продолжаться.
Я пишу довольно часто о Чили в своем блоге (ссылка в подписи), если вам интересно - то добро пожаловать.

К сожалению так оно и есть. Процентные ставки должны упасть ЗНАЧИТЕЛЬНО, прежде чем станет выгодно брать кредиты в России для инвестиционной недвижимости и для того что-бы недвижимость хотя бы стала безубыточной.

а как у Вас с подорожанием недвижимости? может как раз подорожание покрывают затраты на кредит? например я взял кредит в 2012 году. и с учетом сегодняшних подорожаний кредит уже +- окупился, хотя он еще не отдан и сумма большая на остатке

Подоражание за последние 5 года в Сантьяго составила 40% С УЧЕТОМ инфляции (в так назывемых UF - подробнее об этом здесь в блоге. Без учета ее (в чилийских песо) даже больше. Конечно не российский рост в 2000-х годах, но тем не менее, лучше чем российский рост за последние 5 лет.

главное что рост есть. и грубо говоря стабильный как я понимаю. но и с такими процентами наверное лучше уж копить деньги и потом купить. но один плюс кредита - живешь уже сейчас, а не потом. здесь каждый решает сам