Start-up в сфере недвижимости. (Что хочет инвестор?)

Здравствуйте!

Очень часто на различных ресурсах посвященных инвестированию, встречаются посты, в которых люди говорят о том, что с радостью бы инвестировали в недвижимость/проекты связанные с недвижимостью (при чем по средствам виртуальных бирж, таких как: shareinstock.com).

Данные цитаты взял отсюда.

На портале startup.network есть раздел где указаны инвесторы, суммы, которые они готовы инвестировать и сферы.

Так в итоге, большинство инвесторов предпочитают проекты связанные с недвижимостью!

Возникает несколько вопросов:

1) Если инвестор хочет вкладывать в недвижимость, почему он этого не делает самостоятельно? (нет достаточной суммы? не хочет вникать во все? минимизировать риски? )

2) Что инвестор хочет увидеть в проекте по недвижимости? Какие условия? (быстрая доходность? большая прибыль? Надежность? )

На мой взгляд, недвижимость это просто красивая легенда для проекта, чтобы привлечь инвестиции, а что дальше будет ...

До сих пор в реале кидают дольщиков, что тут говорить об интернет проектах!?

Но, даже, если и рассматривать такой проект, то хотелось бы: невысокий порог входа, юридическое оформление инвестиций (в плоть до оформления доли в праве собственности), достаточно высокая скорость оборота (тут, на мой взгляд проект должен работать с жилой недвижимостью, чтобы, быстрее отбивать вложения).

P.s. пишу этот пост с позиции инвестора! Хотя, у нас самих какое то время назад была идея сделать что-то подобное, поскольку есть связи с застройщиками и вкладываем в это дело на постоянной основе. Но, иногда бывает, что строительство замораживается, а с ним и инвестированная сумма, и попадаются другие интересные объекты на интересных условиях, а свободных средств нет (именно тут бы и пригодились заемные средства).

Скажу Вам одно: в этой сфере возможно столько различных форс-мажоров, как реальных, так и вымышленных.

P.p.s. Давайте попробуем совместно нарисовать картинку идеального инвестиционного проекта по недвижимости. Кто бы, что хотел в нем видеть, на что стоит обратить внимание, если что то подобное встретиться в сети (по скольку тема недвижимости всегда актуальна, часто ее используют в качестве красивой легенды)

А зачем? Чтобы по результатам этой картинки пришел мошенник и выкатил "хайп-конфетку"?

В точности, да на оборот.

На мой скромный взгляд, идеальный инвест проект с недвижкой это утопия (по крайней мере,с теми требованиями, которые я предъявляю, ни один мошенник это не потянет!).

Просто, считаю имеет смысл поделиться опытом в этой сфере, и описать,какие требования инвестор предъявляет к проектам в данной сфере.

Выскажу еще несколько мыслей:

- для минимизации рисков я бы предпочел инвестировать в проект, который работает в моем или соседних регионах, чтобы я мог сам убедиться в надежности своих инвестиций.

- даже,если я инвестирую в фонд, мне бы хотелось (необходимо) понимать,какой именно объект строится на мои инвестиции (в плоть до того, какая именно квартира проинвестирована мнгою)

По моему, там где требования завышены, как раз таки исключительно мошенники и потянут.

Вообще не гарантия. Сколько таких афер было. Со всеми документами и лицензиями.

И даже это может не спасти. Схема уже отработана: квартиру просто продают несколько раз, и все. А потом люди оказываются с документами на одну и ту же недвижку

sirvand, так и в итоге, а что реально может защитить? Я именно про удаленное инвестирование? Только порядочность организаторов? (и то, это до поры до времени!)

я бы вложился в Проект по недвижимости, при условии, что эта недвижимость европейская. Скажем недвижимость в германии стоит очень не дорого. И если ее там скупать, а еще если это делать Акционерным образом и сдавать ее в аренду ( иметь офис для сдачи ) .

Меня привлекает низкие риски при сдаче в аренду недвижимости в европе ( германии). Меня привлекают низкие цена на жилую и коммерческую недвижимость. Я бы точно стал акиционером и постоянно бы участвовал бы в новых предложениях по ационерной покупке того или иного объекта.
Есть много потрясающих предложений. Одно из моих любиых вот это ( его купил мой знакомый по моему совету, а у меня тогда увы, не было денег на такую покупку, а иначе я бы купил сам)
************
увы..не смог найти ссылку на тот объект
но покажу другой
просто как пример того, что меня интересует и в какую бизнеснедвижимость я бы акционировал.
http......://www.nedvishimost.de/velikolepnaya-gostinica-v-kurortnom-mestechke-g-corge/

добавлено через 15 минут
А организовать все так, что у инвесторов не будет сомнений в том, что их денги не в руках пирамидщиков, в а реальном проекте - это НЕ сложно)знаю как это сделать.

Аж глаза режет! Вы сами себя хорошо понимаете?
В предложении из пяти слов сделать четыре ошибки... Вы не могли бы как-то аккуратнее? Нынче в любом браузере грамматику можно автоматически проверять. Если уж вы так любите употреблять витиеватые обороты - проверяйте их написание по словарю. И хотя бы "наоборот" и "вплоть" пишите слитно. Если вас не затруднит, конечно.
Инвест-проект с недвижкой - сам по себе утопия. Потому что не может называться инвестициями в связи со слишком малой доходностью и слишком высокими рисками. Даже, если вы лично занимаетесь строительством - рисков вполне достаточно, а про варианты покупки с целью перепродажи или сдачи в аренду можно даже не упоминать. Тот же Вальдемарус долго и упорно доказывает это на практике.

А ваше желание иметь надежные гарантии (как с залогом недвижимости) и при этом очень высокую доходность (как в потенциально заманчивом для инвестора проекте) неосуществимо. Либо надежность, либо доходность. Вместе это бывает только в сказках.
Низкие риски чего именно? И какие вообще риски при сдаче недвижимости в аренду, которые в Европе отсутствуют, а у нас присутствуют?
А вы в курсе, что в некоторых странах Европы вы даже через суд не сможете выселить арендатора, если вдруг вам это приспичит? В отличие от России, где арендатора можно просто выкинуть на улицу с вещами.
А низкая стоимость аренды тоже привлекает?
Там хорошо, где нас нет... (с)
За морем телушка - полушка... (с)
Расскажите. Если у вас есть такой чудо-рецепт. Или сделайте. А пока - голословно.

Скорее всего все вместе. Комплекс мер. Но каковы бы ни были предосторожности, всегда есть вероятность нарваться на мошенников. 100% гарантий быть не может

добавлено через 3 минуты
Ну почему же? Масса риэлторов на этом кормится. Пусть даже они не рискуют своими деньгами, но есть и такие конторы, которые берут недвижку на себя, а потом перепродают. И много. Лично знаю людей, сделавших себе пару миллионов нерублей таким образом.
В остальном все правильно пишете

в странах снг..риски, это раздолбают квартиру, испортят ее и останешься без квартиры.
в германии, к примеру, там и люди такое не будут делать, и защита от нечаянных случайностей есть - хорошая страховка ( не дорогая)
так я же говорю не про некоторые, а про конкретные - например германия - там все нормально с выселением при неуплате .

добавлено через 1 минуту
так для этого и есть голова, чтобы аренда была не низкой.

добавлено через 2 минуты
эти поговорки я тоже знаю, но не понял, каким боком они относятся к этой теме и к моим постам в частности.

добавлено через 3 минуты
тому, кто будет развивать этот проект, обязательно расскажу )
а просто так отдавать ключевые идеи, я не буду - я не альтруист)

добавлено через 5 минут
это очень развитый бизнес, когда покупают или с " молотка" или по бакротсву или еще как то - потом вкладываются в ремонт, и потом хорошо продают с хорошей профитностью.
Отличный бизнес, кстати.

Сейчас недвига почти везде дешевеет. Можно сильно пролететь. Разве что на коротких опреациях есть еще шансы

Вы правильно сказали: с молотка или по банкротству. Т.е. в условиях, когда покупная цена явно ниже рыночной. По сути это недооцененный актив.

По-моему, сейчас в российскую недвижимость инвестировать крайне рискованно. Если исходить из основного предпочтения желающих инвестировать в ндвж - то есть от желания безопасно вложить деньги, то у меня появляется вывод, что сделать это можно, только имея неадекватное представление о рынке недвижимости и о экономической, политический ситуации в стране.

А вот, например, бизнес в сфере недвижимости в Норвегии или где-нибудь в Европе, был бы интересным, если бы нашелся человек, который сможет реализовать старт-ап или уже работает над своим бизнесом. Причем от него бы не требовалось каких-то супер-навыков, ему необязательно быть бизнес-монстром, чтобы взять деньги. Люди охотно бы вложились в такой бизнес просто из-за иллюзии надежности, прибыльности. Но если бы человек действительно горел желанием, много работал, то я думаю, что по рискам его проект был бы не хуже, чем какой-то из настоящих проектов на бирже shareinstock.

Предлагаете хайп сделать?

AbsesiaEstaby, о нет, я не предлагаю. Я только говорю, что предполагаю. На shareinstock многие вложились в акции владельцев Русммг - откровенно неудачного форума, который, по-моему, обречен на провал, и это видно невооруженным взглядом. У этих владельцев есть и другие проекты, но как минимум по Русммг можно видеть их "манеру бизнеса". И то, что таким людям доверили деньги, говорит достаточно.

А вот как раз какой-нибудь, пусть и начинающий, бизнесмен в сфере европейской недвижимости, если бы у него было достаточно желания и трудолюбия, мог бы осуществить проект явно не хуже, чем один из тех, в которые предлагается вкладывать свои деньги на shareinstock.

Не думаю что вы правы. Одно время, он шел ноздря в ноздрю с этим форумом. Потом владелец на него откровенно забил, и вот имеем то что имеем. Так что потенциала там дай Бог каждому

Тут одним большим желанием не обойдешься. В европе конкуренция очень жесткая. И без знания реалий и рынка можно влететь по крупному. Но, заметьте, я не говорю, что "ничевонивыйдит". Все возможно. Просто пытаюсь найти подводные камни

Я не знаю, как он мог идти рядом с ММГП и за счет чего. Мне это неизвестно, и разбираться именно в этом я не хочу. Я хочу сказать, что на форуме я не видел никаких живых обсуждений, это блеклая тень ММГП, куда собираются неизвестно кто. А тех немногих потенциально-активных участников администрация добивает своей рекламой г-курсов, которые выскакивают в самом начале. Может я чего-то не понимаю, и для монетизации этот ресурс подойдет, но мое мнение такое, что рано или поздно он придет в упадок, просто потому что его затмят те форумы, на которых есть живое общение, а не то, которое искусственно поддерживается.

Да, я тоже думаю, что у него мало что выйдет. Пока научится, пока наберется ошибок. Но мне хочется сказать свое мнение с точки зрения типичного инвестора. Проект такого человека, который показывает большое и реальное желание развивать бизнес, выглядит привлекательно. То есть речь идет не о тех людях, кто говорит "я смогу, дайте денег, клянусь все получится", а о тех, в ком видно реальное желание, подкрепленное доказательствами - они уже изучили столько, сколько в них влезло, они уже во всю общаются с кем только можно, у кого бизнес подобного рода, они уже попробовали все, что можно было на их деньги попробовать. И этого хватило бы, чтобы люди захотели вложиться.

Видимо, и правда не понимаете. Потенциал форума - это не то, как там сейчас. Это то, что из него есть возможность сделать. А в данном случае возможностей море. То, что он шел рядом с mmgp, не знаю как доказать, но я это видел. Просто выбрал этот форум, т.к. к тому моменту уже был на нем зарегистрирован.

Если речь идет о недвижимости, не важно зарубежная или нет, необходимо рассматривать не только рентабельность от сдачи в аренду, а скорее правовую возможность приобретения и распоряжения таким имуществом. Кого то привлекает возможность коллективного приобретения недвижимости. В качестве гарантий выступает право собственности. Коллективное право собственности называется долевым. Таким образом, люди готовы приобретать только долю имущества. Ок, тогда вопрос, о каких долях идет речь? Ведь согласитесь, что количество собственников имеет в праве собственности на конкретный объект недвижимости критичное значение. Представьте себе квартиру, на которую зарегистрировано право собственности состоящее из 200 долей!
И отсюда возникает вопрос, как эти коллективные собственники собираются распоряжаться своей долей? В индивидуальном порядке? Или также коллективно? Понятно, что распорядиться 1/200 долей квартиры в единоличном порядке это не просто сложная задача, а скорее невыполнимая! Не знаю как за рубежом, но при продаже доли по российскому законодательству требуется согласие всех собственников...
Значит помимо организации схемы приобретения и регистрации такой коллективной недвижимости, также следует придумать и коллективное управление. Понятное дело, что это могут быть договора например добровольного товарищества или что то подобное ( в корпоративном праве я не силен), но как раз этот аспект, дает повод задуматься: А зачем вообще выбирать для инвестирования настолько громоздкую и низкорентабельную схему? Доходность арендного бизнеса жилой недвижимости в России до кризиса был в районе 15% в год... Не вижу смысла с учетом названных сложностей. Что думаете?

Осталось уточнить, за какой период времени они сумели это сделать, не так ли?
Разумеется. Я в принципе стараюсь не выступать по вопросам, в которых не разбираюсь. Очень бы хотелось увидеть такое же отношение и от остальных. Но увы - одни сплошные теоретики кругом.
Ваши забавные теории не пробовали с калькулятором проверить? Много вам прибыли останется после этих недорогих страховок?
Очередной дилетант-теоретик? Потрудитесь изучить вопрос о котором пытаетесь рассуждать.
Достаточно, чтобы больше не слушать ваших забавных теоретических рассуждений? Или мне вас еще научить пользоваться поисковиками?
Все выделения в текстах сделаны мною. Для тех у кого трудности с чтением многабукофф. И для тех, кто сам не умеет поисковиками пользоваться. Зато умеет выступать в публичном месте со своими забавными теориями...
Ну-ну. Давайте, покажите свою голову на практике - объясните всем немецким юристам и риэлторам, какие они тупые. И как простой русский парень из далекого Задрищенска легко и непринужденно может поставить раком все немецкое законодательство. С удовольствием послушаем ваше выступление. И даже погордимся вами, если для этого будет повод. А пока что - пускаете пузыри с умным видом и не более. Лично меня не впечатляет. Есть что сказать по существу?
Именно тем боком, что вы краем уха что-то услышали от таких же теоретиков, что "где-то далеко - все круто" и теперь с умным видом беретесь рассуждать на эти темы. А еще там автомобили без нашей таможенной пошлины покупают. Не хотите на эту тему порассуждать? И объяснить нам, что "есть голова, чтобы все законы обойти"?
Я, собственно, и не сомневался, что ваше пускание пузырей не имеет под собой никакой реальной основы. А только лишь желание покрасоваться в публичном месте с "загадочно умным выражением лица". Не прокатило.
Мне просто лень объяснять вам еще и тонкости покупки недвижимости на аукционах. Не в коня корм.
Точно! Чтобы взять - достаточно всего лишь сочинить красивую легенду. И хотя бы калькулятор освоить, если таблицу умножения запомнить не получается. В архивах форума полно примеров этому.
Вот именно. Местные инвесторы предпочитают вкладываться только в одни лишь иллюзии. А потом долго и упорно жалуются на жизнь и на стартаперов, которые их кинули... Тут вы совершенно правы.
Вы действительно пытаетесь считать проектами ту забавную фигню, в которую предлагает вкладывать деньги shareinstock? Красиво оформленное разводилово на мой взгляд и не более. К тому же ни разу не убедительное по многим параметрам. Но, как говорится, "пипл хавает". И всерьез на что-то там надеется... Горбатого могила исправит, это общеизвестно. Если людям нравятся красиво оформленные лохотроны - пусть участвуют, кто же им запрещать будет. Им даже за дополнительные деньги сертификаты всякие присылают. Будет, чем сортир обклеить потом на память. Многие в детстве фантики от жвачек собирали и это детство у них до сих пор в одном месте играет... А сертификаты вместо фантиков - это уже намного круче уровень развития.
Покупка недвижимости для бизнеса в долевую собственность - это полный бред. На который способен только Вальдемарус. Ни один вменяемый организатор подобного бизнеса на это не согласится. Если это не очередной кандитат в раздел "Проблемные проекты", конечно.
А коллективное управление бизнесом - это вообще маразм. Еще больший, чем долевая собственность на недвижимость для подобного бизнеса. Эпоха коллективизации всем известно, чем именно закончилась...

Да и я про то же, бред питт какой то. Лучше в золото вложиться. А если хватает на квартиру, то брать на первом этаже и переводить в коммерческую. А потом сдавать. Конечно на полноценный бизнес не очень похоже, но как источник инвестирования вполне подходит.