Что такое инвестиционные фонды недвижимости и как торговать на Reit-фондах

Инвестирование в недвижимость считается одним из ключевых финансовых инструментов для сохранения и приумножения капитала. Покупка акций и паев инвестиционных фондов недвижимости или REIT позволяет диверсифицировать риски и привлечь дополнительные средства в инвестиционный портфель. Что такое инвестиционные фонды недвижимости и как торговать на Reit-фондах, обсудим в статье.

Инвестиционные фонды недвижимости, трастовые фонды инвестиций в недвижимость или REIT-фонды – компании, которые владеют, управляют или финансируют доходную недвижимость.

Задачи REIT-фондов

Задача REIT-фондов аккумулировать полученные от инвесторов средства и вкладывать их в приобретение недвижимости. Фонд берет на себя обязательства по поиску объектов, обслуживанию, страхованию и оформлению, а также поиску арендаторов. Акции и паи позволяют инвесторам обладать недвижимостью в разных точках мира, получать дивиденды от сдачи объектов в аренду и принимать участие в росте капитализации REIT-фонда.
Объекты инвестирования REIT-фондов
Объекты недвижимости фондов для инвестирования:

• офисы;
• многоквартирные дома;
• складские и индустриальные помещения;
• торговые и развлекательные центры;
• медицинские и спа-учреждения;
• вышки для мобильной связи;
• гостиницы;
• рестораны и объекты общественного питания.

Некоторые паевые инвестиционные фонды недвижимости могут специализироваться на отдельном типе объектов. Чем больше фонд, тем солидней список недвижимости и выбор объектов в самых разных странах мира. Например, взаимный фонд глобальной недвижимости Janus Henderson Global Property может предложить своим инвесторам пополнить портфель объектами из Японии, Великобритании, США и Австралии.

Надежность инвестиций в фонды недвижимости

Один из важных факторов выбора инвестиционных программ – устойчивость к кризисам в период экономической нестабильности. Теоретические размышления имеют право на жизнь, но лучше посмотреть как себя вели фонды в истории, когда рынок сотрясали новости о бесчисленных банкротствах крупных компаний. Яркий пример устойчивости инвестиционные фонды недвижимости показали в 2007-2009 годах, когда экономика США переживала резкий спад. Фонды выстояли и избежали серьезных материальных потерь.
Тесное сотрудничество с Комиссией по ценным бумагам США делает информацию о финансовой деятельности REIT-фондов доступной для инвесторов. Каким еще критериям надежности должна соответствовать работа фондов? Согласно регулятору SEC инвестору стоит обратить внимание на следующие моменты:

• Регулярность выплат инвесторам в виде дивидендов (обычно, это не меньше 90% от дохода).
• Фонд получает не менее 75% своего валового дохода из различных источников, связанных с недвижимостью.
• Фонд регулярно инвестирует в другие недвижимые объекты не менее 75% своих активов.

Очевидно, что это далеко не полный список требований. Он может видоизменяться в рамках законодательства и потребностей текущей экономической ситуации.

Отличия инвестирования: физическая недвижимость и объекты от REIT-фондов

Пополняя инвестиционный портфель и задумываясь о дальнейшей судьбе актива, возникает вопрос, какие существуют отличия при вкладах в физическую недвижимость и REIT-фонды? Отметим основные:

• Ликвидность. Физическую недвижимость можно быстро продать только с серьезной скидкой, с объектами фондов можно совершать торговые операции в любое время по рыночной цене.
• Гибкость. Физическую недвижимость нельзя продать или купить по частям. REIT-фонды предоставляют такую возможность и при этом, одна из оставшихся в частном владении частей будет приносить доход.
• Низкий порог входа в фонд. Минимальный порог в REIT-фонд начинается с приобретения пая или акции от 20 долларов. В зависимости от целей и задач инвестора сумма увеличивается. Физическая недвижимость требует более серьезных затрат с самого начала.
• Диверсификация инвестиций. Используя наработки опытных инвесторов фонда можно диверсифицировать риски и приобрести разноплановые по цене и размеру объекты недвижимости в разных точках мира. На те же операции по приобретению физической недвижимости уйдет гораздо больше средств и текущих трат.
• Приобретая физическую недвижимость, инвестор берет на себя обязательства по оформлению документов, уплате налогов и арендной платы, эксплуатации и обслуживанию объекта, а также такие риски, как пожар, затопление, форс-мажоры, связанные с природными стихиями. Подобные проблемы обходят стороной инвесторов REIT-фондов. Всеми организационными вопросами и заботами занимается управляющий фонда недвижимости и его команда.

Если выбор все же пал на приобретение физической недвижимости, рекомендуется вложить не более 20-30% от свободного капитала. Таким образом инвестор диверсифицирует риски и может избежать заморозки капитала в неликвидных объектах.

Недостатки инвестирования в REIT-фонды

Любой инструмент из копилки инвестора имеет слабые и сильные стороны. Для объективного анализа укажем недостатки инвестирования в REIT-фонды:

• Фонды реинвестируют максимум 10% годового дохода, так как 90% уходят в виде выплат инвесторам. Такое распределение, к сожалению, ограничивает рост капитализации.
• Стоимость акций REIT-фондов может быть переоценена и при колебаниях цен на рынке есть вероятность падения курса. Поэтому инвестору важно изучать недвижимость, которой владеет фонд, и его положение на рынке.

Как инвестировать в REIT-фонды

Выбор фонда зависит от стратегии формирования инвестиционного портфеля и наличия свободного капитала. REIT-компании официально представлены на биржах, в рамках взаимных фондов недвижимости и ETFs (биржевые инвестиционные фонды). Заручившись посредничеством брокера можно приобрести акции выбранного фонда, а также воспользоваться услугами инвестиционного банка и продуктами unit-linked.
Среднестатистическая доходность от инвестиций в REIT-фонды зависит от размера и репутации. Например, крупный американский фонд недвижимости Vanguard Real Estate ETF последние 10 лет показывает доходность около 16% годовых.
Инвестиционная деятельность опирается на конкретную аналитику, поэтому при выборе REIT-фондов обязательно изучайте информацию о компании и ее репутацию на рынке.

Спасибо, теперь новички будут знать.